Las primeras consultas de revisión de los REITs de bienes raíces comerciales han sido publicadas. Las autoridades regulatorias mantienen un control "estricto pero con moderación" sobre la calidad de los proyectos

Autor: He Xinyi

Antes del Festival de Primavera de 2026, las primeras solicitudes de proyectos de REITs inmobiliarios comerciales fueron presentadas y aceptadas por la Comisión Reguladora de Valores y las bolsas, marcando la expansión oficial del mercado de REITs en China hacia el sector de bienes raíces comerciales. La primera semana después del feriado, se publicaron en línea las opiniones de retroalimentación de tres proyectos: Shanghai Real Estate, Jinjiang y Vipshop.

De los primeros proyectos, se observa que los activos subyacentes son de alta calidad y representativos. La revisión y las consultas se centran en la calidad de los activos, cumplimiento, estabilidad de los ingresos y mecanismos de gobernanza, asegurando una implementación estable de los proyectos relacionados.

Expertos en investigación del mercado de REITs señalaron que las consultas iniciales no solo verifican cuidadosamente la calidad de los proyectos, sino que también reflejan la filosofía de políticas precisas de “estricto pero con medida, estricto pero con método, estricto pero efectivo”, demostrando la exploración activa de las autoridades regulatorias para fortalecer la inclusión y adaptabilidad del sistema, inyectando impulso sostenible al mercado de REITs inmobiliarios comerciales y apoyando el desarrollo de alta calidad de la economía real.

Las consultas apuntan directamente a la línea de cumplimiento

En las primeras consultas, las autoridades regulatorias prestaron especial atención a cuestiones clave de cumplimiento que afectan la operación continua y efectiva de los activos, así como la legalidad y validez de las transferencias.

Entre ellas, las opiniones de retroalimentación dejaron claro que los procedimientos clave de cumplimiento no pueden faltar. En un proyecto, se detectó que no se habían obtenido permisos clave como la inspección contra incendios, lo que involucra la legalidad y continuidad de los activos y la validez de las transferencias. Las autoridades solicitaron verificar la integridad de los procedimientos de cumplimiento y exigir la realización de trámites adicionales o la obtención de opiniones de cumplimiento emitidas por las autoridades competentes.

También es necesario eliminar las restricciones a la transferencia. La prensa de Shanghai observó que en algunos proyectos, los contratos de venta de terrenos establecían que la transferencia de acciones debía ser notificada al vendedor del terreno, y que los certificados de propiedad indicaban que los proyectos estaban destinados a alquiler.

Respecto a estas situaciones, las autoridades regulatorias preguntaron si se había informado por escrito, si el vendedor tenía objeciones, y si las expresiones en los certificados constituían restricciones a la transferencia. Las opiniones enfatizaron que la esencia de los REITs es la cotización de activos, no solo la transferencia de acciones, sino también la securitización de activos. Cualquier restricción no eliminada puede afectar la legalidad y validez de la transferencia, por lo que los documentos de divulgación deben detallar las disposiciones para eliminar dichas restricciones.

Al mismo tiempo, las opiniones de los primeros proyectos muestran que los requisitos de cumplimiento para los REITs inmobiliarios comerciales no solo se refieren a la legalidad de los procedimientos de los activos subyacentes, sino que también abarcan todos los aspectos que afectan la operación del producto. Las autoridades también consultaron sobre la participación de los actores involucrados, la emisión y transacción del producto, y el uso y distribución de fondos, para garantizar la protección legal de los inversores.

Rigurosidad en la evaluación de la calidad de los activos

Se ha observado que las autoridades regulatorias prestan atención a la calidad y valor de los activos en cada etapa, desde el alcance de los activos, la capacidad operativa hasta los mecanismos de gobernanza.

La claridad en los límites de los activos afecta directamente su calidad. En un proyecto, se prestó especial atención a los puntos de operación en exteriores: ¿a quién pertenece la propiedad? ¿Los ingresos se incluyen en la empresa del proyecto? Los expertos señalaron que las consultas no son trivialidades: aunque los ingresos de los puestos en exteriores no sean altos, si la propiedad es ambigua, la pertenencia del flujo de efectivo asociado puede ser incierta. La falta de un alcance completo de los activos puede hacer que el flujo de efectivo carezca de base.

Los datos operativos reflejan directamente la calidad de los activos, y los contratos de arrendamiento y los inquilinos son la fuente de valor. Se preguntó si las cláusulas de garantía de ingresos de los inquilinos asociados son sostenibles, la tasa de renovación de los inquilinos, y cómo afectarán futuros competidores en el flujo de clientes. Estas consultas buscan analizar la estabilidad de los ingresos por alquiler y asegurar que la distribución provenga de flujos de efectivo reales.

La capacidad y los mecanismos de gestión operativa también son foco de atención. Por ejemplo, si la proporción de tarifas básicas de gestión en un proyecto es menor que el costo laboral histórico, las autoridades preguntaron si la tarifa es razonable, si los incentivos son efectivos, y si las recompensas y sanciones son proporcionales. Un buen mecanismo de incentivos y restricciones puede alinear los intereses del equipo de gestión con los inversores y aumentar el valor conjunto.

“Los REITs son la cotización de activos, la calidad de los activos determina la calidad del producto”, afirmó un experto. El desarrollo de alta calidad del mercado de REITs requiere no solo centrarse en la función de financiamiento del producto, sino también en su valor de inversión, aprovechando la sinergia entre activos y capital, y logrando una coordinación en inversión y financiamiento para garantizar un desarrollo sostenible y saludable.

Mantener la medida con “estricto pero con medida”

El cumplimiento es la línea base, la calidad es fundamental. La revitalización de los activos existentes y el papel del financiamiento y la inversión en la economía social son los objetivos centrales del mercado de REITs.

¿Cómo mantener la medida? Los expertos indican que las opiniones iniciales reflejan claramente la filosofía de las autoridades regulatorias de “ser estrictos pero con medida” en la revisión de la legalidad de los activos, que puede resumirse en dos principios: importancia y construcción.

La importancia guía la “medida”. Las opiniones iniciales se centran en si afectan la transferencia legal y efectiva de los activos y la continuidad operativa. La falta de permisos clave como la inspección contra incendios requiere su tramitación o la obtención de una declaración de cumplimiento de las autoridades correspondientes. Para otros procedimientos no críticos, en función de la importancia, se puede aplicar un tratamiento diferenciado para evitar una “solución única”, protegiendo la eficiencia y vitalidad del mercado.

La construcción garantiza la “medida”. Cuando un proyecto cumple con los requisitos para emitir y cotizar, y puede proteger efectivamente los derechos de los inversores, las autoridades permiten enfoques categóricos como la realización de trámites adicionales, la emisión de declaraciones por parte de las autoridades, la divulgación de riesgos y la adopción de medidas de mitigación.

Por ejemplo, en un proyecto donde las construcciones adicionales realizadas en el pasado carecían de permisos, las opiniones adoptaron un estándar más pragmático: primero, evaluar si generan flujo de efectivo independiente y qué porcentaje de la superficie ocupan. Si las construcciones no generan ingresos por sí mismas y ocupan una proporción muy baja, pueden considerarse en la evaluación de importancia, mediante divulgación completa de riesgos y medidas de mitigación. Pero si constituyen espacios clave de operación, será necesario tramitar permisos o obtener declaraciones de cumplimiento.

Los expertos señalaron que en la construcción del mercado de capitales, la regulación y el desarrollo deben mantener un equilibrio dinámico. Cómo hacer que el mercado desempeñe un papel decisivo en la asignación de recursos, mientras se sigue estrictamente el marco legal y de mercado, y se fomenta la innovación de los actores del mercado, es una cuestión clave actual.

“Esto requiere mantener siempre la base en la legalidad, la calidad como prioridad, y la eficiencia como objetivo. Sobre la base de un control estricto de la entrada, perfeccionar el sistema, definir expectativas, construir un ecosistema, evitar soluciones únicas, no perseguir la ‘perfección formal’, y estimular la motivación interna de los participantes mediante mecanismos de mercado”, concluyeron los expertos.

(Edición: Xu Nannan)

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