Tres REITs que merecen tu atención en el entorno de tasas de interés actual

Por qué los REITs están recuperando impulso

Las sociedades de inversión inmobiliaria (REITs) han recuperado el interés de los inversores tras un período desafiante en 2022-2023. Estos vehículos—que adquieren propiedades, generan ingresos por alquiler y distribuyen al menos el 90% de las ganancias fiscales a los accionistas—estuvieron anteriormente bajo presión por el aumento de las tasas de interés. Los costos de endeudamiento más altos hicieron que la adquisición de propiedades fuera más cara, mientras que alternativas atractivas como los bonos del Tesoro y los CDs disminuyeron su atractivo.

El panorama cambió drásticamente cuando la Reserva Federal implementó seis recortes consecutivos de tasas durante 2024 y 2025. Este giro hace que los REITs sean significativamente más atractivos en comparación con los competidores de renta fija. Para los inversores enfocados en ingresos, ahora representa una ventana oportuna antes de que los múltiplos de valoración se expandan a medida que el capital vuelve a fluir hacia el sector.

El caso de Realty Income: Escala y estabilidad

Realty Income (NYSE: O) opera como uno de los REITs más grandes del mundo, gestionando más de 15,500 propiedades comerciales en EE. UU. y Europa. Su cartera de inquilinos destaca por incluir minoristas resistentes a recesiones—7-Eleven, Dollar General y Walgreens—que proporcionan previsibilidad de ingresos a lo largo de los ciclos económicos.

La compañía mantiene un modelo de arrendamiento triple net donde los inquilinos cubren mantenimiento, seguros y impuestos sobre la propiedad. Esta estructura genera flujos de caja confiables medidos por fondos ajustados de operación (AFFO). El rendimiento reciente demuestra resiliencia: una tasa de ocupación del 98.7% en el último trimestre refleja la capacidad de la compañía para afrontar desafíos con los inquilinos. A pesar de que algunos operadores más débiles redujeron su presencia, los inquilinos más fuertes expandieron, manteniendo una ocupación por encima del 96% desde su oferta pública inicial en 1994.

Realty Income proyecta un AFFO por acción de $4.25-$4.27 para 2025, con un crecimiento anual del 1%-2%. Su pago mensual de dividendos (rendimiento futuro del 5.3%) se apoya cómodamente en estas proyecciones, con 132 aumentos consecutivos en el pago anual que subrayan el compromiso de la gestión. Cotiza aproximadamente a 14 veces el AFFO trailing por acción, lo que parece razonable para inversores conservadores en renta.

Vici Properties: Inquilinos de entretenimiento, protección contra la inflación

Vici Properties (NYSE: VICI) adopta un enfoque diferente al centrarse en bienes raíces experienciales—93 casinos, resorts y lugares de entretenimiento en Norteamérica. Inquilinos como Caesar’s Entertainment, MGM Resorts y Penn Entertainment operan en industrias cíclicas, haciendo que la tasa de ocupación del 100% desde su IPO en 2018 sea especialmente destacable.

El secreto radica en arrendamientos pluridecada indexados al Índice de Precios al Consumidor (CPI). Este mecanismo ajusta automáticamente los alquileres al alza con la inflación, protegiendo los flujos de ingresos y la sostenibilidad de los dividendos de Vici. Al igual que Realty Income, Vici emplea una economía de arrendamiento triple net, trasladando las cargas operativas a los inquilinos.

Los aumentos anuales de dividendos han sido constantes desde que salió a bolsa. La compañía anticipa que el AFFO de 2025 alcanzará $2.36-$2.37 por acción, con un crecimiento del 4%-5%, lo que cubre cómodamente su tasa de dividendo forward de $1.80 (rendimiento del 6.1%). Por acción, la valoración se sitúa en aproximadamente 16 veces el AFFO trailing, sugiriendo potencial de apreciación.

Digital Realty: Posicionamiento para la expansión en la nube y la IA

Digital Realty Trust $29 NYSE: DLR( opera más de 300 centros de datos que sirven a más de 5,000 clientes en más de 50 áreas metropolitanas. Su base de clientes incluye a más de la mitad de la Fortune 500, incluyendo a IBM, Oracle y Meta.

Los últimos años trajeron una reestructuración intencionada de la cartera—desinvirtiendo centros de datos legacy de menor crecimiento y enfatizando propiedades de escala hyperscale alineadas con infraestructura en la nube, inteligencia artificial )AI( y computación de alto rendimiento )HPC(. Durante esta transición, el AFFO disminuyó y el crecimiento del dividendo se detuvo, presionado por mayores gastos por intereses, costos operativos elevados y vientos en contra en las divisas.

La trayectoria debería normalizarse a medida que Digital Realty complete desinversiones estratégicas, la inflación se modere y las presiones de tasas de interés disminuyan. La gestión proyecta un FFO principal en moneda constante de $7.25-$7.30 por acción para 2025, con un aumento del 8%-9% que cubre su tasa de dividendo forward de $4.88 )rendimiento del 3%(. Se espera que la ocupación aumente entre 100 y 200 puntos básicos desde el 82.9% de 2024, indicando una demanda creciente.

Este posicionamiento hace que Digital Realty sea un generador de ingresos equilibrado, combinado con exposición al crecimiento secular—menos volátil que las acciones puras de IA, mientras captura las tendencias en infraestructura.

La visión general de los REITs

La convergencia de tasas de interés más bajas y motores de demanda secular—adopción de la nube, despliegue de IA, normalización del gasto del consumidor—crea un escenario convincente para las valoraciones de los REITs. Estos tres REITs representan diferentes sectores )retail, entretenimiento, infraestructura de datos( pero comparten excelencia operativa, sostenibilidad en la distribución y potencial alcista antes de que la reevaluación de la valoración se acelere.