Де справді варто інвестувати у нерухомість? Штати, які дійсно приносять доходи

Обрання правильної локації — це все, коли ви розглядаєте інвестиції в нерухомість — але більшість людей роблять це неправильно. Комплексний аналіз ринків нерухомості країни виявляє різкий поділ: деякі штати пропонують переконливі доходи для досвідчених інвесторів, тоді як інші — фінансові пастки, маскувальні під виглядом можливостей.

Реальність інвестиційної перевірки

При оцінці найкращих штатів для інвестування в нерухомість потрібно дивитися не лише на ціну житла. Реальний показник — це співвідношення між тим, що ви платите наперед, і тим, що фактично отримуєте назад. Тут важливі фактори, такі як орендний дохід, податки на нерухомість і регіональні витрати на життя, створюють або можливості, або розчарування.

Даг Ван Сост, спеціаліст з інвестицій у нерухомість, підкреслює: «Розумні інвестори розуміють, що місце визначає все. Ви фактично купуєте машину для генерування грошового потоку — питання лише в тому, чи ця машина дійсно працює на вашому ринку.»

Переможці: п’ять штатів, де ваші гроші справді працюють

Луїзіана веде в рейтингу інвестицій у нерухомість

На вершині рейтингу інвестицій у нерухомість — Луїзіана з балом 93.65 з 100. Ось що робить її винятковою:

Ви можете придбати нерухомість за медіанною ціною оголошення всього $279,997. Орендний дохід становить здорові 2.06%, що означає, що ваш орендний дохід ефективно покриває витрати. Податкове навантаження мінімальне — 0.62%, а індекс вартості життя 92.1 (нижче за національний 100), що дозволяє утримувати поточні витрати під контролем.

Математика проста: нижчі початкові витрати плюс високі доходи мінус низькі податки — і маємо стабільну прибутковість. Саме тому Луїзіана постійно входить до списку найкращих штатів для інвестицій у нерухомість для портфелів, орієнтованих на грошовий потік.

Прихована перевага Західної Вірджинії

Не ігноруйте Західну Вірджинію, яка має бал 93.43. Медіанна ціна оголошення $242,450 — одна з найнижчих у країні, але ось що важливо — орендний дохід 2.50% є найсильнішим у цьому списку.

Податки на нерухомість тут надзвичайно низькі — 0.49%. Так, індекс вартості життя піднімається до 115.1, але коли ваші податки мінімальні, а доходи від оренди високі, ця рівновага все одно працює чудово для інвесторів з обмеженим бюджетом.

Міссісіпі, Північна Дакота та Оклахома — завершують п’ятірку

Міссісіпі завершує список найкращих штатів для інвестицій у нерухомість із балом 91.76. Медіанна ціна будинку $299,900 у поєднанні з орендним доходом 2.13% і податками на нерухомість 0.62% створюють надійний дохідний потік. Індекс вартості життя 88.3 — справді доступний.

Північна Дакота (з балом 90.76) пропонує медіанні ціни $377,000 із індексом вартості життя 92.8 — цілком розумно для регіону, хоча орендний дохід у 1.67% є більш скромним.

Оклахома завершує з балом 89.81, медіанною ціною $302,500, доходом 1.99% і несподівано низьким індексом вартості життя — 86.4. Ці три штати створюють основу для формування диверсифікованих портфелів нерухомості з стабільними, хоча й не вражаючими, доходами.

Проблемні ринки: п’ять штатів, до яких слід ставитися обережно

Массачусетс і Гаваї: де доходи зникають

Массачусетс опускається до дна з балом 35.30. Медіанна ціна будинку $817,475 створює величезні капітальні вимоги, але орендний дохід лише 1.66% означає, що ви боретеся за отримання значущого доходу. Додайте до цього податок на нерухомість 0.98% і індекс вартості життя 144.3 — майже на 45% вище за національний середній — і ви отримуєте сценарії негативного грошового потоку для багатьох інвесторів.

Гаваї працює лише трохи краще (з балом 35.69), незважаючи на свою містику. Медіанна ціна оголошення $830,000 — найвища у списку, але орендний дохід падає до 1.22%. Податкова ставка на нерухомість 0.31% — обманливо низька, але коли ваші початкові витрати астрономічні, а доходи мізерні, це не має значення. Індекс вартості життя 186.2 — просто карає операційні витрати.

Дорогий парадокс Каліфорнії

Каліфорнія демонструє жорсткий парадокс. Штат посідає третє місце за поганими показниками з балом 41.51. Медіанна ціна будинку $777,900 вимагає значних капіталовкладень, але орендний дохід 1.60% розчаровує. Податкова ставка 0.7% здається розумною сама по собі, але індекс вартості життя 145 створює постійний тиск на чистий дохід.

Нью-Йорк і Нью-Джерсі: приховані витрати руйнують прибутковість

Бал Нью-Йорка 45.89 відображає складну ситуацію. Хоча медіанні ціни $682,000 нижчі за західні прибережні альтернативи, і орендний дохід 2.14% виглядає пристойно на папері, податкова ставка 1.46% карає порівняно з південними штатами. У поєднанні з індексом вартості життя 123.1 штат стає дорогим для операцій.

Нью-Джерсі має схожу логіку з балом 50.51. Медіанна ціна $599,000 приваблює інвесторів, що шукають «розумні» точки входу, а орендний дохід 2.06% здається перспективним. Але податкова ставка 1.64% — найвища у цьому списку найгірших штатів, а індекс вартості життя 113.7 означає, що податки з’їдають ваш прибуток ще до того, як ви його отримали.