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[Característica de la acción] Impacto por la solicitud de reestructuración de JR Global REIT… La confianza en las acciones de REIT se desploma rápidamente

Con la noticia de que el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Global JR inició procedimientos de reestructuración empresarial, la mentalidad de inversión en general en los fondos de inversión inmobiliaria cotizados en Corea se está congelando. En el caso de que el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Global JR suspendiera su cotización, las acciones de los principales fondos de inversión inmobiliaria también muestran una tendencia de debilitamiento sincronizado.

Según la Bolsa de Corea, el rendimiento del sector inmobiliario es débil, después de que las acciones de fondos de inversión inmobiliaria como SK Real Estate Investment Trust, Hanwha Real Estate Investment Trust, Lotte Real Estate Investment Trust, ESR Kendall Square Real Estate Investment Trust y Samsung FN Real Estate Investment Trust subieron en toda la línea, luego cambiaron a una tendencia a la baja. El mercado considera que esto refleja preocupaciones de que la crisis de liquidez en algunos productos pueda extenderse a toda la industria de fondos de inversión inmobiliaria, afectando el entorno de financiamiento y la psicología de inversión.

El detonante de esta situación fue el activo en Bélgica del Fondo de Inversión en Bienes Raíces Global JR. Este fondo posee propiedades de oficinas en Bélgica y Nueva York, y es un fondo de inversión inmobiliaria comercial en el extranjero. Los prestamistas del préstamo sindicado en Bélgica, con un valor de préstamo a valor (LTV) de aproximadamente 61%, superando el estándar de garantía preferente, notificaron la congelación de fondos (Cash Trap). Los prestamistas indicaron que transferirán los fondos remanentes de los alquileres de las propiedades en Bélgica, después de deducir los gastos necesarios, a una cuenta controlada, para usarlos en el pago anticipado del préstamo, lo que podría afectar el pago de dividendos e intereses.

La cantidad de pago anticipado requerida por los prestamistas es de aproximadamente 78.30 millones de euros, lo que equivale al 108.5% de los alquileres de las propiedades en Bélgica en 2025. Debido a que la compañía no pudo pagar el principal de bonos a corto plazo por valor de 40 mil millones de wones, solicitó iniciar procedimientos de reestructuración en el Tribunal de Reestructuración de Seúl, además de apoyar una reestructuración autónoma (ARS). Si se aprueba el ARS, el tribunal retrasará la reestructuración por un máximo de 3 meses, promoviendo negociaciones entre acreedores y deudores.

Anteriormente, el Fondo de Inversión en Bienes Raíces Global JR fue designado como gestor del proyecto y suspendió las operaciones antes de que el tribunal dictara la orden de iniciar la reestructuración. Se sabe que hay hasta 9 fondos cotizados en bolsa (ETF) en el mercado nacional que incluyen productos de este fondo inmobiliario, y algunos observadores creen que estos productos podrían verse afectados.

El sector financiero opina que este incidente, a diferencia del sector manufacturero, no se debe tanto a daños sustantivos en los negocios, sino en gran medida a una estructura de financiamiento y una oferta y demanda de fondos que no encajan. Sin embargo, si los prestamistas extranjeros ejercen su derecho de garantía, podrían ignorar el precio de venta de los activos y centrarse en recuperar el principal, lo que podría reducir la tasa de recuperación de los acreedores nacionales, generando presión. Al mismo tiempo, las preocupaciones de que las condiciones de préstamo en el sector de fondos de inversión inmobiliaria se vuelvan más estrictas también están en aumento.