La enmienda a la ley especial contra el fraude fiscal total ha sido aprobada, pero presenta limitaciones en la recuperación de pérdidas reales

Aunque el Congreso aprobó una enmienda especial para apoyar a las víctimas de estafas en alquileres completos, las evaluaciones consideran que aún no es suficiente en cuanto a la recuperación real de las víctimas y la reducción de los riesgos estructurales del propio sistema de alquiler completo.

Para abordar la estafa en alquileres completos y el problema de los “alquileres vacíos”, el Comité de Contramedidas de la Sociedad Civil realizó una mesa redonda en el distrito de Jongno, Seúl, el día 28, para discutir el significado y las limitaciones de la enmienda a la Ley Especial de Apoyo a las Víctimas de Estafas en Alquileres Completos y Estabilidad de la Vivienda, aprobada por el Congreso el día 23. El contenido de esta enmienda incluye: después de la subasta o remate público, el Estado proporciona apoyo financiero para garantizar que la cantidad devuelta a las víctimas sea al menos un tercio del depósito de garantía. Considerando que en procesos anteriores de subasta y remate público, muchas víctimas apenas lograron recuperar sus depósitos, las evaluaciones consideran que institucionalizar un mecanismo mínimo de recuperación tiene un significado importante.

Sin embargo, los participantes opinan que esta enmienda dista mucho del método que las víctimas han estado exigiendo, conocido como “primer resarcir, luego reclamar”. Es decir, su estructura no consiste en que el gobierno compense plenamente la cantidad de daño primero, y luego recupere los costos de los responsables, sino que se limita a complementar un nivel determinado después de la subasta y remate público. Además, señalaron que el nivel de protección del depósito de garantía también es inferior a las demandas de las víctimas, por lo que puede haber limitaciones en la reconstrucción real de la vida. Esto significa que, aunque la enmienda legal amplía el marco de ayuda a las víctimas, la cuestión de si realmente se logrará una recuperación tangible sigue siendo otra problemática.

En la mesa redonda también se enfatizó repetidamente que las estafas en alquileres completos han trascendido el ámbito de delitos individuales, debido a la vulnerabilidad del sistema. Los participantes analizaron que, con la expansión a largo plazo de los préstamos de alquiler con bajos intereses y del sistema de garantía de alquiler completo, se ha formado una estructura consolidada en la que los inquilinos dependen de financiamiento en lugar de capital propio para asumir los altos depósitos de garantía, resultando en una relación de “precio del alquiler completo” que es demasiado alta en relación con los precios de la vivienda. Explicaron que esto crea un entorno en el que, incluso con pequeñas fluctuaciones en los precios de las viviendas, es difícil devolver en su totalidad los depósitos de garantía, facilitando la proliferación de “alquileres vacíos” y aumentando el riesgo de estafas en alquileres completos. Al mismo tiempo, los participantes también propusieron la necesidad de complementar las zonas ciegas del sistema actual, como las viviendas en copropiedad o con garantes conjuntos en viviendas adosadas, que no están suficientemente protegidas.

El profesor Lim Jwan-man, del Departamento de Bienes Raíces de la Universidad de Sejong, señaló que la raíz del problema de no devolución de los depósitos es el “alquiler vacío”, y abogó por implementar regulaciones que controlen el precio del alquiler completo por debajo de cierto nivel. Por ejemplo, cuando el precio del alquiler completo es demasiado alto, se puede reducir el riesgo anticipadamente limitando el monto del préstamo de alquiler completo, entre otras medidas. Esto concuerda con la conciencia del problema de que “las medidas solo ofrecen apoyo después de que ocurre el daño, con limitaciones evidentes”. En definitiva, esta enmienda legal puede considerarse un avance en la ampliación del alcance de la ayuda a las víctimas, pero también indica que, si no se realizan reformas adicionales en la estructura de alto riesgo del mercado de alquiler completo, problemas similares podrían repetirse.