He estado asesorando a oficinas familiares adineradas en bienes raíces durante décadas. Este mercado requiere una revisión de tu plan a 100 años

La Gran Transferencia de Riqueza está transformando el panorama de las oficinas familiares, y esto ocurre en un momento en que los mercados inmobiliarios enfrentan tanto desafíos como oportunidades. En los últimos años, las valoraciones cambiantes, las normas de préstamo más estrictas y el rendimiento desigual en diferentes clases de activos han puesto a prueba a los gestores de carteras, incluidos aquellos que invierten en nombre de oficinas familiares que poseen bienes raíces. Para las oficinas familiares con importantes participaciones inmobiliarias, esta convergencia plantea una pregunta fundamental: ¿sigue teniendo sentido su plan de 100 años?

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“El Plan de 100 Años” es una filosofía de inversión que a menudo se menciona en relación con las oficinas familiares. Este marco permite a los equipos de inversión beneficiarse de un pensamiento estratégico a largo plazo al considerar sus asignaciones y carteras. Esto les da la capacidad de centrarse menos en las restricciones financieras a corto plazo y más en construir y mantener retornos generacionales. También puede ofrecer a los gestores la oportunidad de aprovechar dislocaciones y distressed del mercado. Eventos llamados “cisne negro” (como catástrofes ambientales y, por supuesto, la aceleración de la IA) sí ocurren, implicando estrategias a largo plazo, por lo que las oficinas familiares deben considerar revisar su tesis de inversión.

El inmobiliario es una clase de activo especialmente adecuada para el plan de 100 años y se ha convertido en una piedra angular de muchas carteras de oficinas familiares. Un informe de Citi Private Bank de 2025 indica que entre el 10 % y el 15 % de todo el dinero de oficinas familiares está invertido en bienes raíces directos. El mismo informe también encontró que, entre las oficinas familiares con más de 500 millones de dólares bajo gestión, los bienes raíces son una de las categorías de asignación de mayor crecimiento.

Un desafío clave es que el mercado actual presenta un panorama más complejo. Los mercados de oficinas y retail siguen en cambio en muchas regiones, y gran parte del país necesita desesperadamente más desarrollo residencial. Las asociaciones público-privadas son cada vez más atractivas para los inversores. Invertir en sectores especializados como hospitalidad o salud ofrece oportunidades interesantes, pero requiere experiencia. Al mismo tiempo, la incertidumbre en los precios, el aumento de los requisitos de capital, las tasas de interés más altas y los mercados de crédito ajustados están obligando a muchos propietarios y operadores a inyectar dinero en sus activos. Algunos buscan fuentes de capital externas para reducir la deuda en operaciones sobreapalancadas y reponer reservas de interés y capital de inversión.

Esto puede ser una buena noticia para las oficinas familiares, ya que históricamente tienen menor apalancamiento que los inversores inmobiliarios tradicionales y mantienen más efectivo en reserva. Por ello, a menudo están mejor posicionadas para capitalizar sus propias operaciones, proporcionando su propio capital de rescate o invirtiendo en operaciones de terceros en mejores condiciones. Muchas pueden mantener sus inversiones durante mercados bajistas hasta que se recuperen. Pero estas fortalezas también abren la oportunidad de reevaluar su estrategia a largo plazo y la asignación de activos, y de considerar si su plan de 100 años sigue alineado con sus objetivos.

A medida que las familias crecen, entran más partes interesadas en la conversación y las prioridades pueden divergir. Algunos miembros pueden querer gestionar activamente o hacer crecer el patrimonio, mientras que otros prefieren perseguir intereses diferentes o construir riqueza independiente. Muchas familias no han tenido que invertir activamente en sus propiedades inmobiliarias durante años, pero ahora deben hacerlo. Además, la inherente iliquidez del inmobiliario puede complicar todo, desde la gobernanza hasta las transiciones generacionales.

Cuando las familias comienzan a reevaluar sus participaciones inmobiliarias, las primeras consideraciones suelen ser internas. ¿Cuál es la misión general de la familia? ¿Qué desean diferentes generaciones del portafolio? ¿Necesitan algunos miembros desinvertir si sus objetivos están fundamentalmente desalineados? Debido a que el inmobiliario es ilíquido, los miembros de la familia también deben enfrentarse a preguntas como si deben reforzar sus activos existentes, diversificar en nuevos bienes raíces o inversiones no inmobiliarias, o replantearse cómo se dividen la propiedad y las responsabilidades de gestión. También pueden surgir cuestiones sobre la compensación, especialmente si algunos miembros participan activamente en la oficina familiar y otros no. Las implicaciones fiscales, que pueden variar mucho según la estructura y las circunstancias individuales, añaden otra capa de complejidad.

Más allá de la dinámica familiar, la estrategia de inversión también requiere un análisis renovado. Las familias deben determinar el horizonte de inversión adecuado ahora que algunos activos pueden haber madurado, así como si su asignación actual sigue teniendo sentido en el mercado actual. Deben evaluar los niveles de apalancamiento apropiados, decidir si es más prudente reinvertir en su propia cartera o buscar nuevas oportunidades, y sopesar los méritos de comprar, vender o arrendar en tierra. Las prioridades de flujo de efectivo también entran en juego, así como la decisión de participar como prestamista o proveedor de capital preferente. Finalmente, muchas familias deberán analizar si invertir solas o con socios, una decisión que conlleva sus propias ventajas y desventajas.

El plan de 100 años no es solo un lema. Es una construcción que otorga a las oficinas familiares la mentalidad para garantizar que sus patrimonios se mantengan por generaciones, permitiendo a los beneficiarios individualizarse en un entorno positivo y de apoyo. Con este objetivo en mente, este momento inusualmente turbulento puede ser la oportunidad perfecta para que las oficinas familiares verifiquen si sus planes siguen teniendo sentido y se posicionen bien para el próximo siglo.

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