Opciones de refinanciamiento HELOC: ¿Deberías refinanciar tu Línea de Crédito con Garantía Hipotecaria?

Tu hogar representa mucho más que un simple lugar para vivir; es uno de tus activos financieros más importantes y una posible fuente de fondos. Una línea de crédito con garantía hipotecaria (HELOC) ofrece a los propietarios una herramienta flexible de préstamo para aprovechar el capital acumulado. Sin embargo, a medida que las tasas de interés aumentan y las obligaciones de pago se acercan, muchos prestatarios se preguntan: ¿Es la refinanciación la opción correcta?

Por qué ahora importa la refinanciación de HELOC

El mercado de HELOC ha experimentado un crecimiento notable. Solo durante los dos primeros trimestres de 2022, CoreLogic informó que se abrieron más de 807,000 líneas de crédito con garantía hipotecaria, lo que representa aproximadamente $131 billion en valor total—el volumen más alto desde la crisis financiera de 2007. Aunque esta popularidad refleja la confianza de los propietarios en aprovechar su patrimonio, también destaca un desafío creciente: gestionar deudas cada vez más caras.

Aquí está el problema principal: las tasas de interés de HELOC suelen superar las tasas hipotecarias estándar, y generalmente son variables en lugar de fijas. Durante el período de disposición (que comúnmente dura 10 años), los prestatarios suelen pagar solo intereses. Pero una vez que ese período termina y comienza el período de amortización (normalmente 20 años), se empiezan a pagar también el principal. Para muchos propietarios, esas obligaciones mensuales se disparan a niveles que rivalizan con su pago hipotecario real—a veces incluso superando el 10% de TAE dependiendo de la solvencia crediticia.

Ahí es donde entra en juego la refinanciación.

Quién califica para la refinanciación de HELOC

No todos los propietarios pueden refinanciar su HELOC, y los prestamistas evalúan a los candidatos usando criterios consistentes:

Nivel de patrimonio — La mayoría de los prestamistas solo financiarán hasta el 80% del valor tasado de tu vivienda. Si tu hipoteca existente ya supera este umbral, la aprobación para la refi de HELOC se vuelve difícil o imposible.

Puntaje de crédito — Un puntaje FICO de al menos 670 te posiciona favorablemente. Los puntajes más bajos no te descalifican automáticamente, pero generalmente resultan en tasas más altas. Demostrar un historial de pagos puntuales fortalece tu solicitud.

Relación deuda-ingreso — Los prestamistas suelen querer ver que tus obligaciones totales de deuda (incluyendo el posible nuevo pago de HELOC) representen menos del 43% de tus ingresos brutos mensuales. Esta métrica influye directamente en las probabilidades de aprobación y en las tasas de interés ofrecidas.

Tres caminos para refinar tu HELOC

Estrategia 1: Obtener un nuevo HELOC

El enfoque de refi más directo es similar a la refinanciación hipotecaria estándar— reemplazas tu línea existente por una nueva, ya sea con tu prestamista actual o con otro. Luego usas la nueva línea de crédito para pagar el saldo anterior.

Esta estrategia tiene una ventaja notable: reinicias el período de disposición, volviendo a pagos solo de intereses y reduciendo la presión de pago inmediata. Sin embargo, este enfoque tiene un costo oculto. Al extender tu fase solo de intereses, puedes aumentar sustancialmente los intereses totales pagados con el tiempo, a menos que pagues activamente el principal.

Estrategia 2: Convertir a un préstamo con garantía hipotecaria

Otra opción de refi implica reemplazar tu HELOC por un préstamo con garantía hipotecaria. Aunque ambos aprovechan el patrimonio de tu propiedad, la estructura difiere significativamente. En lugar de mantener acceso flexible a la disposición, un préstamo con garantía hipotecaria proporciona un monto global en el cierre. Comienzas a pagar intereses inmediatamente sobre la cantidad total.

La reducción en pagos puede ser modesta, pero los ahorros a largo plazo pueden ser considerables. Los préstamos con garantía hipotecaria suelen tener tasas fijas y pagos mensuales fijos—una ventaja de estabilidad si priorizas eliminar deudas. Esta previsibilidad atrae a prestatarios cansados de la incertidumbre de tasas variables.

Estrategia 3: Combinar en tu hipoteca principal

Para una gestión simplificada de pagos, combinar tu HELOC y tu hipoteca en un solo préstamo refinanciado es otra opción. Sin embargo, este camino requiere una consideración cuidadosa, especialmente si obtuviste tu hipoteca original con tasas históricamente bajas.

Como explica la profesional hipotecaria Kristina Morales a los prestamistas: “El problema se vuelve: ¿tengo que renunciar a esa tasa?” Si aseguraste una tasa favorable hace años, refinanciar podría obligarte a aceptar una tasa hipotecaria más alta hoy. Sin embargo, las matemáticas aún pueden jugar a tu favor con HELOCs sustanciales. Aunque tu tasa hipotecaria pueda aumentar ligeramente tras la refi, los ahorros en intereses del HELOC podrían ser significativos. Las tasas hipotecarias fijas a 30 años en 2023 promediaron menos del 7%, mientras que las tasas de HELOC para prestatarios menos calificados pueden alcanzar el 10% o más.

Cuando la refinanciación no es una opción

Algunos propietarios carecen de suficiente patrimonio o enfrentan desafíos crediticios que los descalifican para una refi tradicional. Existen estrategias alternativas:

Modificación de préstamo — Aunque los prestamistas no están obligados a modificar préstamos existentes, muchos prefieren ajustar los términos (tasas más bajas, períodos de pago extendidos) en lugar de iniciar una ejecución hipotecaria. La elegibilidad generalmente requiere mantener la cuenta durante un período mínimo con un historial de pagos.

Préstamo personal — Los bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea ofrecen préstamos personales que pueden pagar los saldos de HELOC. Como los préstamos con garantía hipotecaria, proporcionan fondos en suma global con tasas y pagos fijos. La desventaja: las tasas APR de préstamos personales a menudo superan las tasas de HELOC, y las líneas de crédito mayores pueden exceder los límites de préstamos personales.

Reubicación — Aunque nadie quiere abandonar su hogar, venderlo es una opción final si los pagos de HELOC se vuelven realmente ingobernables. Recuerda: los prestamistas pueden ejecutar la hipoteca si los pagos se detienen, ya que tu propiedad garantiza la deuda.

La conclusión

Refinanciar tu HELOC merece una evaluación seria, especialmente a medida que las tasas cambian y tu situación financiera evoluciona. Ya sea mediante la obtención de una nueva línea, convirtiendo en un préstamo fijo con garantía hipotecaria o combinando en tu hipoteca, las opciones de refi pueden ofrecer un alivio significativo. Para una orientación personalizada sobre si la refi de HELOC tiene sentido para tu situación, consulta con un profesional financiero calificado.