REIT para inversores: Comprender las herramientas de inversión con potencial

Cuando se trata de invertir para generar ingresos adicionales, los inversores suelen mirar opciones tradicionales como acciones o bonos. Pero hay otra herramienta financiera que merece atención: REIT (Real Estate Investment Trust) o fideicomiso de inversión en bienes raíces. Desde su entrada en el mercado de valores tailandés en 2018, los REIT se han convertido en una opción interesante para inversores que buscan estabilidad en sus retornos. Sin embargo, el desempeño de los REIT ha tenido períodos excelentes y otros más desafiantes, por lo que es necesario estudiarlos cuidadosamente antes de tomar una decisión.

Estructura y características de los REIT

REIT es un fondo de activos establecido por gestores de inversión para reunir fondos de diversos inversores, pudiendo captar dinero mediante la emisión de unidades de inversión al público. Los activos que posee un REIT tienen características clave: pueden generar ingresos de manera constante, como bienes raíces de diferentes tipos, redes de comunicación y construcciones con demanda de alquiler.

Los ingresos que obtiene un REIT provienen del alquiler o de pagos por uso de los activos, que se distribuyen a los tenedores de unidades en forma de dividendos. Estos dividendos suelen ser relativamente constantes y previsibles, lo que hace que los REIT sean una buena opción para quienes buscan flujo de caja regular.

Motivaciones para elegir un REIT

Beneficios para los propietarios de activos

Los propietarios de bienes raíces que generan ingresos pueden aprovechar la estructura del REIT, usando sus activos existentes, como condominios, almacenes o hoteles, para convertir en capital y desarrollar nuevos proyectos, vendiendo unidades de inversión a los inversores.

Beneficios para los inversores

Los inversores no necesitan un gran capital para invertir directamente en bienes raíces, sino que pueden poseer unidades en un REIT a precios accesibles. Además, cuentan con un equipo profesional de gestión que se encarga de administrar y distribuir beneficios, todo bajo la supervisión de las autoridades correspondientes, garantizando confianza.

Diferencias entre REIT y Fondo de Propiedades

Aunque los REIT y los fondos de propiedades parecen similares, en realidad existen varias diferencias importantes:

Estructura y regulación

El Fondo de Propiedades es un fondo de inversión tradicional, mientras que REIT es un fideicomiso regulado por la Comisión de Valores y Bolsa (SEC) y requiere aprobación de la Bolsa de Valores.

Alcance de inversión

El Fondo de Propiedades se limita a invertir en activos listados en la aprobación de la SEC y no puede invertir en el extranjero. En cambio, los REIT tienen mayor flexibilidad, pudiendo invertir en activos en el extranjero y desarrollar bienes raíces, siempre que no superen el 10% del total de activos.

Distribución y gestión de unidades

El Fondo de Propiedades evalúa y distribuye unidades como un fondo común, sin necesidad de tener accionistas minoritarios. Los REIT, en cambio, deben tener al menos un 15% de unidades en manos de inversores minoristas y realizar reuniones anuales de los tenedores, similar a una empresa pública.

Actualmente, Tailandia no emite nuevos fondos de propiedades, ya que se ha establecido que se utilice el formato REIT en su lugar. Además, los REIT pueden incluir fondos de infraestructura.

Clasificación de los REIT

Según el tipo de derechos sobre los activos

REIT de propiedad (Freehold) es un fideicomiso que posee completamente bienes raíces, pudiendo generar ingresos por alquiler y otros. Además, el valor de las unidades puede aumentar con la valorización de los activos, por ejemplo, si se construyen nuevas edificaciones.

REIT de derechos de arrendamiento (Leasehold) no es propietario de los activos, pero tiene derechos para recibir ingresos por alquiler a largo plazo. Al finalizar el contrato de arrendamiento, los activos dejan de pertenecer al fideicomiso, por lo que el valor de las unidades disminuirá progresivamente a medida que se acerca la fecha de vencimiento.

Según el tipo de inversión

REIT de inversión directa es aquel que tiene derechos o propiedad directa sobre bienes raíces y genera ingresos directamente de estos.

REIT de inversión indirecta posee acciones en otras empresas que, a su vez, invierten en bienes raíces generadores de ingresos.

Según el tipo de negocio inmobiliario

Retail REIT invierte en centros comerciales, tiendas y lugares de venta minorista.

Residential REIT invierte en activos relacionados con viviendas, como hoteles, condominios, apartamentos y residencias estudiantiles.

Healthcare REIT invierte en instalaciones de salud, como hospitales, centros de salud y residencias para ancianos.

Office REIT invierte en espacios de oficinas.

Infrastructure REIT invierte en infraestructura, como redes de comunicación y tuberías de energía.

Factores que afectan el valor y rendimiento de los REIT

El valor de un REIT proviene de dos aspectos principales:

Valor de los activos inmobiliarios

Las variaciones en los activos afectan las tasas de alquiler y los ingresos que se pueden generar. Por ejemplo, un REIT de derechos de arrendamiento (Leasehold) disminuirá su valor gradualmente a medida que se acerca la fecha de vencimiento del contrato. Además, la economía, el desarrollo de áreas y la construcción adicional también aumentan el valor, incrementando el valor de las unidades del REIT.

Flujo de ingresos esperado

El flujo de ingresos influye en los dividendos que reciben los tenedores de unidades. Variables como la demanda de espacios, el turismo y la economía en general son importantes. Por ejemplo, si la tasa de desempleo disminuye y más empresas contratan, los ingresos de Office REIT aumentarán. Por el contrario, en una crisis, el turismo disminuye y los Hospitality REIT se ven afectados.

Ventajas y desventajas de invertir en REIT

Ventajas de invertir en REIT

Alta liquidez Los REIT se negocian fácilmente en la bolsa, permitiendo una rápida transferencia, a diferencia de la inversión en bienes raíces físicos, que suele ser más lenta.

Diversificación de riesgos Los REIT ayudan a diversificar la cartera, ofreciendo opciones de inversión en bienes raíces sin necesidad de grandes desembolsos en una sola vez.

Transparencia Los REIT están regulados por las autoridades, y sus ofertas, registros y divulgaciones operativas cumplen con estrictos estándares.

Flujo de caja constante Los REIT tienden a generar dividendos regulares y previsibles.

Desventajas de invertir en REIT

Impuesto sobre dividendos Los dividendos de los REIT están sujetos a una retención del 10% o pueden ser utilizados para reducir impuestos anuales, según la decisión del inversor.

Sensibilidad a las tasas de interés Los REIT son sensibles a cambios en las tasas de interés. Cuando estas suben, los inversores pueden preferir opciones con rendimientos fijos, lo que puede reducir el precio de los REIT.

Ejemplos de REIT en el mercado tailandés

CPN Retail Growth (CPNREIT) es un REIT de arrendamiento que administra centros comerciales de Central, edificios de oficinas y el hotel Hilton Pattaya. La última noticia indica que CPNREIT tiene un rendimiento de dividendos del 8.35% anual, basado en un precio actual de 9.85 baht.

Impact Growth (IMPACT) es un REIT de propiedad plena que posee terrenos, edificios y cuatro centros de convenciones en Impact Muang Thong Thani, con servicios públicos. Ofrece un rendimiento de dividendos del 4.69% anual a un precio de 12.80 baht.

WHART (WHA Premium Growth) es un REIT con propiedades de propiedad plena y arrendamiento, invirtiendo en almacenes de almacenamiento. Tiene un rendimiento de dividendos del 7.63% anual a un precio de 9.50 baht.

JASIF (JASIF) es un fondo de infraestructura de propiedad plena que posee 1,680,500 kilómetros de fibra óptica, generando ingresos por alquiler a la empresa TTTBB. Tiene un rendimiento de dividendos de hasta el 13.73% anual, con un precio de 6.70 baht.

Conclusión: REIT para inversores enfocados en ingresos

REIT es una herramienta financiera adecuada para inversores que buscan ingresos adicionales además de los intereses de depósitos a plazo, recibiendo dividendos derivados de la gestión de ingresos por alquiler y otros beneficios de los bienes raíces en los que invierte. Como cualquier instrumento financiero, los REIT tienen ventajas y desventajas que los inversores deben estudiar cuidadosamente antes de invertir, para lograr los rendimientos deseados según sus objetivos y condiciones.