Guía de inversión en REITs: Comprendiendo desde cero el funcionamiento de los fondos de inversión inmobiliaria

¿Por qué los inversores necesitan entender REIT?

Si no tienes suficiente capital para comprar directamente bienes raíces comerciales u oficinas, pero quieres obtener beneficios de los ingresos por alquiler de propiedades, REIT (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) se convierte en una opción realista. Desde su incorporación en la bolsa de Tailandia en 2018, REIT se ha convertido en una herramienta importante en muchas carteras de inversores para generar flujo de caja estable.

Sin embargo, el rendimiento de REIT no siempre es estable—algunos períodos ofrecen buenos rendimientos y otros no tanto. ¿Cuál es el secreto detrás de esto? Para dominar verdaderamente este tipo de instrumentos de inversión, primero debes entender su esencia.

La verdadera cara de REIT: no solo inversión en bienes raíces

REIT es la abreviatura de Real Estate Investment Trust (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces), también conocido como ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์. En términos simples, es una “cesta de activos” gestionada por un fondo profesional. En esta cesta se colocan activos inmobiliarios que generan ingresos de forma continua.

El gestor del fondo recauda fondos mediante la emisión de unidades de fideicomiso, luego utiliza ese dinero para comprar y administrar bienes raíces, y finalmente distribuye las ganancias a los titulares de unidades. Estos bienes pueden ser residencias, oficinas comerciales, instalaciones de almacenamiento, hoteles, e incluso infraestructura de redes de comunicación.

La característica más atractiva de REIT para los inversores es: sus dividendos suelen ser bastante estables. Esto se debe a que los ingresos por alquiler de los activos subyacentes son relativamente regulares, por lo que los beneficios distribuidos a los inversores también tienen cierta previsibilidad.

REIT y Property Fund: parecen iguales, pero en realidad tienen diferencias

Muchas personas confunden REIT con Property Fund (Fondo Inmobiliario), lo cual es normal, ya que REIT evolucionó a partir de Property Fund, siendo una versión más flexible y globalizada. Pero en tres aspectos clave, tienen diferencias esenciales:

1. Estructura legal y regulación

Property Fund es un fondo colectivo que no requiere emitir certificados de depósito, y está sujeto a una regulación más laxa. REIT es un sistema de fideicomiso que debe cumplir con la estricta supervisión de la Comisión de Valores de Tailandia (SEC) y obtener la aprobación de la Bolsa de Valores de Tailandia (SET). Esto significa que los inversores en REIT disfrutan de una protección regulatoria superior.

2. Alcance y flexibilidad de inversión

El alcance de inversión del Property Fund está limitado a la “lista positiva” de la SEC, y no puede invertir en bienes raíces en el extranjero. En cambio, REIT tiene mayor flexibilidad, pudiendo invertir en activos en el extranjero e incluso destinar hasta un 10% del total de activos a proyectos de desarrollo inmobiliario.

3. Emisión de unidades y gobernanza

Las unidades del Property Fund se emiten de manera similar a fondos comunes, sin necesidad de mantener una base de accionistas “libremente negociables” ni de convocar asambleas de titulares. En cambio, REIT funciona más como una empresa cotizada, requiriendo que al menos el 15% de las unidades sean poseídas por inversores minoristas y que se convoque una asamblea anual para votar.

En Tailandia, los nuevos productos de inversión inmobiliaria se lanzan en forma de REIT, y los Property Funds han ido saliendo gradualmente del mercado.

Las cinco clasificaciones de REIT: conoce en qué estás invirtiendo

Según el tipo de derechos sobre bienes raíces, REIT puede dividirse en:

Tipo de propiedad perpetua (Freehold REIT)

Este tipo de REIT posee la propiedad en su totalidad y obtiene ingresos por alquiler. Cuando la propiedad se revaloriza (por ejemplo, al agregar construcciones en el terreno), el valor de la unidad también aumenta. Esto significa que los inversores pueden beneficiarse tanto de los dividendos como de la apreciación de las unidades.

Tipo de propiedad por arrendamiento (Leasehold REIT)

Este REIT no posee la propiedad, solo tiene derechos de arrendamiento. Genera ingresos a partir de estos derechos y los distribuye. Pero hay un riesgo importante: al vencerse el contrato de arrendamiento, el derecho a los ingresos desaparece y el valor de la unidad disminuirá año tras año hasta llegar a cero. Por lo tanto, invertir en este tipo de REIT requiere prestar mucha atención al tiempo restante del arrendamiento.

Clasificación según la forma de inversión

Inversión directa: REIT posee o mantiene derechos sobre bienes raíces directamente.

Inversión indirecta: REIT posee acciones de una empresa que en realidad opera los bienes raíces.

Clasificación según el uso de los bienes raíces

• Retail (REIT minorista): administra ingresos por alquiler de centros comerciales, plazas y outlets
• Residential (REIT residencial): administra ingresos por hoteles, apartamentos y residencias universitarias
• Healthcare (REIT sanitario): administra ingresos de hospitales, clínicas y centros de cuidado de ancianos
• Office (REIT de oficinas): administra ingresos por alquiler de edificios de oficinas comerciales
• Infrastructure (REIT de infraestructura): administra ingresos por alquiler de redes de comunicación, ductos de energía, etc.

Cada categoría de REIT tiene diferentes modelos de ingreso y factores de riesgo.

¿Cómo varía el valor de REIT? Dos factores clave

Factor uno: apreciación o depreciación de los bienes raíces subyacentes

El Leasehold REIT se deprecia continuamente por el desgaste del derecho de arrendamiento. El Freehold REIT fluctúa según el valor de mercado de la propiedad en sí. Los impulsores de la revalorización incluyen: crecimiento económico, mejoras en la ubicación, nuevas infraestructuras, ampliaciones y renovaciones.

Factor dos: expectativas de flujo de ingresos

Esto afecta directamente la cantidad de dividendos. La prosperidad económica aumenta la cantidad de inquilinos y la demanda de alquileres (por ejemplo, los REIT de oficinas se benefician de la expansión empresarial), mientras que la recesión o eventos imprevistos (como interrupciones en el turismo) reducen los ingresos y, por ende, los dividendos.

Ventajas y desventajas de invertir en REIT

Ventajas

• Alta liquidez: se puede comprar y vender libremente en SET, no como la propiedad directa que es difícil de vender
• Diversificación: con poco capital, puedes participar en inversiones inmobiliarias sin gestionar alquileres
• Alta transparencia: todas las transacciones, recaudaciones y divulgaciones están supervisadas por las autoridades
• Flujo de caja estable: los ingresos por alquiler periódicos garantizan dividendos relativamente fijos

Desventajas

• Carga fiscal: los dividendos están sujetos a un 10% de impuestos o deben integrarse en la declaración anual de impuestos personales
• Sensibilidad a las tasas de interés: cuando el banco central sube las tasas, la atracción de REIT disminuye (porque los depósitos y bonos se vuelven más competitivos), lo que puede hacer bajar el precio de las unidades

Análisis de casos principales de REIT en Tailandia

CPNREIT（Fideicomiso de Crecimiento Minorista CPN）

Es un Leasehold REIT, con activos que incluyen varias tiendas de Central, edificios de oficinas y el hotel Hilton en Phuket. La tasa de dividendo anual actual es aproximadamente 8.35% (valorada en 9.85 baht). Como producto Leasehold, los inversores deben prestar atención al tiempo restante del contrato de arrendamiento.

IMPACT (Fideicomiso Inmobiliario Impact)

Es un Freehold REIT, controla el Impact Exhibition Centre y terrenos y facilidades circundantes con 4 edificios. La tasa de dividendo anual es aproximadamente 4.69% (valorada en 12.80 baht). La naturaleza de propiedad perpetua le proporciona una mayor protección del valor a largo plazo.

WHART (Fideicomiso de Crecimiento Avanzado WHA)

Es un REIT híbrido, con activos tanto Freehold como Leasehold, principalmente en instalaciones de almacenamiento y logística. La tasa de dividendo anual es aproximadamente 7.63% (valorada en 9.50 baht).

JASIF (Fideicomiso de Banda Ancha JAS)

Es un REIT de infraestructura, con 1,680,500 km de fibra óptica, alquilada a TTTBB, generando ingresos estables. Gracias a la escasez de infraestructura y contratos a largo plazo, la tasa de dividendo anual alcanza el 13.73% (valorada en 6.70 baht).

Antes de tomar una decisión correcta, debes preguntarte estas cuestiones

REIT no es una inversión perfecta ni adecuada para todos. Antes de comprar, considera:

• ¿Qué nivel de riesgo puedes soportar? ¿Leasehold o Freehold?
• ¿Cuál es tu horizonte de inversión? Si es a corto plazo, las fluctuaciones de tasas afectarán directamente tus beneficios
• ¿Qué flujo de efectivo necesitas? Los diferentes tipos de REIT tienen tasas de dividendo muy variadas
• ¿Comprendes bien la fiscalidad? Los impuestos sobre dividendos pueden reducir tus beneficios

En general, REIT está diseñado para inversores que desean obtener ingresos estables de bienes raíces sin preocuparse por gestionar propiedades directamente. Al mismo tiempo, entender sus ventajas, desventajas y mecanismos específicos es clave para encontrar el producto que mejor se adapte a ti entre las muchas opciones.