Enfrentamiento de REITs Minoristas: Por qué estos dos gigantes del Dividendo están ganando en 2025

Los REITs minoristas han superado años de dudas. Una vez plagado de preocupaciones sobre la canibalización del comercio electrónico y el aumento de las tasas de interés, el sector ha experimentado una notable recuperación. Durante los primeros nueve meses de 2025, los REITs enfocados en el comercio minorista entregaron un rendimiento promedio del 6.9%, según la Asociación Nacional de Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (Nareit). Entre los destacados se encuentran dos actores importantes: Realty Income (NYSE: O) y NNN REIT (NYSE: NNN). Ambos tienen miles de propiedades minoristas y un historial comprobado de pagos a accionistas. Pero adoptan diferentes enfoques para el crecimiento y la diversificación.

Comprendiendo el atractivo del dividendo REIT

Antes de sumergirse en la comparación, vale la pena señalar por qué los REIT atraen a los inversores ansiosos por dividendos. La estructura fiscal exige que los REIT distribuyan al menos el 90% de los ingresos imponibles a los accionistas. Esto los hace naturalmente adecuados para estrategias de ingresos. Realty Income y NNN REIT ejemplifican ambos este modelo, aunque su ejecución difiere.

NNN REIT: Más pequeño, más agudo, de crecimiento más rápido

NNN REIT opera un portafolio más concentrado de aproximadamente 3,700 propiedades. Este enfoque enfocado—concentrado completamente en el comercio minorista de EE. UU.—crea una ventaja: nuevas inversiones pueden acelerar significativamente las métricas de crecimiento. La compañía arrienda a diversos segmentos minoristas: tiendas de conveniencia, centros de servicio automotriz, restaurantes y lugares de entretenimiento familiar.

Los Números Detrás de NNN

El rendimiento reciente muestra impulso. En el tercer trimestre, NNN mantuvo una tasa de ocupación del 97.5%, lo que indica una buena retención de inquilinos. Más impresionantemente, los fondos ajustados de operaciones (AFFO) por acción aumentaron de $0.84 a $0.86—una medida que refleja directamente el efectivo disponible para distribución.

El historial de dividendos es sustancial. NNN ha aumentado las distribuciones durante 36 años consecutivos. El aumento de agosto a $0.60 por acción representó un incremento del 3.4%. Con la administración proyectando un AFFO anual entre $3.41 y $3.45 por acción, los pagos actuales están bien cubiertos. La acción actualmente ofrece un rendimiento del 5.9%.

La base de activos más pequeña significa que NNN aún puede identificar y adquirir propiedades de alto rendimiento. Para los inversores que buscan apreciación de capital junto con ingresos, esto es importante.

Realty Income: Diversificado, Estable, Constante

Realty Income opera a una escala completamente diferente: más de 15,540 propiedades que generan aproximadamente el 80% del alquiler anual de operaciones minoristas. Las tiendas de comestibles (11% de la cartera), las tiendas de conveniencia (10%), y otros minoristas como Home Depot y Walmart anclan la mezcla. Las propiedades industriales contribuyen con un 15%, mientras que el sector de juegos y otros llenan el resto.

Rendimiento y Estabilidad

La tasa de ocupación de Realty Income se sitúa en el 98.7%, excepcionalmente alta. La compañía renovó contratos de arrendamiento con un aumento promedio del 3.5%, demostrando poder de precios incluso en un entorno competitivo. El AFFO ajustado por acción alcanzó $1.09, un 2.9% más que el año anterior.

En cuanto a los dividendos, Realty Income ha aumentado los pagos trimestralmente durante más de tres décadas, desde su IPO en 1994. Estos no son aumentos anuales; la compañía incrementa su distribución mensual por acción varias veces al año. El aumento más reciente se produjo en octubre, elevando el pago mensual de $0.269 a $0.2695. Con un AFFO anual proyectado de $4.25 a $4.27 por acción y dividendos anuales de $3.23 por acción, la cobertura es robusta. El rendimiento se sitúa en el 5.7%.

La Compensación: Crecimiento vs. Estabilidad

La distinción central se vuelve clara a través de esta lente: Realty Income es una entidad masiva y establecida donde las nuevas adquisiciones de propiedades deben ser enormes para impactar notablemente las tasas de crecimiento. Con más de 15,000 propiedades ya en mano, los acuerdos incrementales producen retornos incrementales. Para algunos inversores, esta previsibilidad es todo el atractivo: ingresos lentos, fiables y diversificados.

NNN REIT, por el contrario, sigue siendo ágil. Su menor huella significa que el despliegue de nuevo capital puede mover las agujas de crecimiento de manera más dramática. La compensación es menos diversificación: es puramente retail estadounidense sin exposición industrial.

Por qué los REITs minoristas sobrevivieron y prosperaron

Ambas empresas demuestran que los REITs minoristas bien gestionados pueden resistir tormentas. Invierten en propiedades arrendadas a negocios relativamente aislados de la volatilidad económica: supermercados, farmacias, estaciones de servicio, restaurantes de servicio rápido. Cuando el comercio electrónico amenazó al comercio minorista en los primeros años de la pandemia, estos inquilinos siguieron siendo esenciales. Cuando las tasas de interés se dispararon en 2022-2023, ambas empresas demostraron resiliencia a través del poder de fijación de precios y la calidad de los inquilinos.

La Decisión de Inversión

Elegir entre ellos depende de tus prioridades. Realty Income atrae a los inversores que priorizan la estabilidad, la diversificación y un historial de gestión comprobado que abarca décadas. Su rendimiento del 5.7% proporciona ingresos sólidos con menos volatilidad.

NNN REIT es adecuado para inversores cómodos con una apuesta más concentrada en el retail estadounidense, que buscan un mayor potencial de crecimiento de una plataforma emergente pero sólida. Su rendimiento del 5.9% es modestamente superior, y su menor tamaño sugiere un mayor potencial si la ejecución se mantiene fuerte.

Ambos han demostrado una disciplina excepcional en la selección de inquilinos y en la gestión de arrendamientos. Ambos han aumentado los dividendos durante más de 30 años, una hazaña que refleja fortaleza financiera y agudeza estratégica. Rendimientos similares hacen que la decisión sea menos sobre el nivel de ingresos y más sobre la trayectoria de crecimiento y las preferencias de diversificación.

Para los inversores que priorizan el potencial de rendimiento total sobre la pura estabilidad, el NNN REIT está mejor posicionado. Su enfoque concentrado en propiedades minoristas de alta calidad en EE. UU., combinado con margen para la expansión de la cartera, sugiere una apreciación de capital significativa junto con dividendos sólidos. Realty Income sigue siendo el refugio más seguro, ideal para aquellos que ya son lo suficientemente ricos como para priorizar la fiabilidad sobre el crecimiento rápido.