صناديق الاستثمار العقارية المكتبية تتجاوز تقلص العرض: نقطة التحول في سوق 2026

قطاع العقارات المكتبية يقف عند نقطة تحول حاسمة مع تغير ديناميكيات الطلب بشكل حاسم. بعد عدة سنوات من الرياح المعاكسة الهيكلية — التي تميزت بفائض العرض ونشاط تأجير ضعيف — انعكس زخم السوق بشكل حاد في عام 2025. إذ أن تعزز التوظيف في القطاع المكتبي، وفرضيات العودة إلى المكاتب من قبل الشركات، والطلب المركز على المساحات الفاخرة غيرت بشكل جوهري مسار السوق. ومع استقرار أسعار الفائدة وتراجع تكاليف البناء بشكل معتدل، فإن شركات العقارات الاستثمارية المكتبية (REITs) مستعدة للاستفادة من هذا البيئة. ومع ذلك، فإن التباين الإقليمي وتقلبات سوق رأس المال تظل عوامل ستبقي تركيز المستثمرين حادًا على إعلانات الأرباح والتوجيهات المستقبلية في الأسابيع القادمة.

تغير أساسيات السوق: ظهور ميزة الانكماش

تكشف أحدث تحليلات شركة كوشمان وويكفيلد الفصلية عن سوق في مرحلة انتقالية. في النصف الثاني من 2025، تحول صافي الامتصاص الوطني أخيرًا إلى الإيجابية — وهو إنجاز غاب عن السنوات الماضية — مع استحواذ العقارات من الفئة أ على جزء كبير من الطلب. استقر معدل الشواغر عند حوالي 20.5%، مسجلًا زيادة سنوية قدرها 30 نقطة أساس فقط، وهي أدنى زيادة سنوية منذ 2020. في الوقت نفسه، ارتفعت الإيجارات المطلوب دفعها إلى حوالي 38.37 دولار لكل قدم مربع، مما يعكس عودة قوة التسعير لمالكي العقارات.

أهم تطور يكمن في ضغط المخزون. تقلصت مساحة الإيجار الفرعي بشكل كبير، مما أدى إلى تقليل المعروض المتاح عبر المراكز الحضرية الكبرى. لا تزال بدايات البناء منخفضة، حيث يوجد أقل من 20 مليون قدم مربع قيد الإنشاء — بانخفاض 35% على أساس سنوي. في الوقت ذاته، يتم هدم وتحويل المباني القديمة ذات الجودة المنخفضة بشكل دائم. هذا التراجع المزدوج في جانب العرض — قلة المشاريع الجديدة بالإضافة إلى إزالة المخزون النشط — يخلق إعادة ضبط أساسية لسوق المكاتب.

يعمل تأثير الانكماش على مستويين: على المستوى الاقتصادي الكلي، يدعم زخم التأجير الأقوى، وعلى المستوى الاقتصادي الجزئي، يركز المنافسة بين المستأجرين على الأصول الممتازة. تستفيد الأسواق الرئيسية وطرق النمو في منطقة Sun Belt بشكل غير متناسب، حيث يسعى رأس المال إلى الجودة في ظل تضييق المخزون. وتشير مؤشرات السوق إلى أن معدل الشواغر قد يقترب من الذروة مع تسارع تفضيلات المستأجرين نحو العقارات الفاخرة، واستمرار تطبيع الإيجارات الفرعية. كما أن تسييل سوق الدين وتدفقات رأس المال يخففان من ضغوط إعادة التمويل، رغم أن عدم اليقين السياسي وتحويلات المباني إلى استخدامات أخرى تشير إلى استمرار ضغط الانكماش على مخزون المكاتب.

تموضع شركات REIT: تعرض مميز في سوق يتقلص

مع تحول سوق المكاتب لهذا التحول الهيكلي، فإن تموضع شركات REIT الفردية مهم جدًا. أربعة لاعبين رئيسيين — كل منهم بتعرض جغرافي وجودة أصول مختلفة — سيقدمون مؤشرات مهمة من خلال إعلانات أرباح 2026.

بوسطن بروبرتيز: نقاء السوق الرئيسية

شركة BXP تعتبر أكبر شركة REIT مكتبي تركز على الأسواق الرئيسية، وتعمل عبر ستة أسواق حضرية رئيسية باستراتيجية أصول عالية الجودة ومنضبطة. يضم محفظتها 187 عقارًا بمساحة إجمالية تبلغ 54.6 مليون قدم مربع حتى منتصف 2025، مدعومة بخط أنابيب تطوير وإعادة تطوير متكامل. يضع هذا التركيز الجغرافي في أسواق ذات عرض محدود شركة BXP في موقع مثالي للاستفادة من ظاهرة “الهروب نحو الجودة”.

نفذت الشركة استراتيجيتها في تدوير رأس المال بشكل نشط، حيث تجاوزت مبيعات الأصول 1 مليار دولار حتى منتصف يناير 2026، مما يضعها على الطريق لتحقيق هدفها من بيع أصول بقيمة 1.9 مليار دولار على مدى عدة سنوات. من خلال تحويل رأس المال من أصول ذات عائد منخفض إلى ممتلكات أساسية في الأسواق الرئيسية، تركز BXP بشكل دقيق على الاستفادة من ديناميكيات السوق التي تكافئ هذا التوجه.

أعلنت الشركة عن أرباح الربع الرابع من 2025 في أواخر يناير، مع توقعات إيرادات حول 814.66 مليون دولار (بنمو سنوي قدره 2.06%)، وربح التشغيل الأساسي لكل سهم قدره 1.80 دولار (بنمو سنوي 0.6%). على الرغم من أن نمو الإيرادات لا يزال متواضعًا، فإن استراتيجية بيع الأصول تشير إلى ثقة الشركة في متانة محفظتها الأساسية في ظل تضييق العرض.

كوزينز بروبرتيز: لعبة زخم منطقة Sun Belt

شركة Cousins Properties تتبع استراتيجية مميزة من خلال تركيز أصولها المكتبية من الفئة أ في أسواق Sun Belt ذات النمو السريع — حيث تتجلى اتجاهات انتقال الشركات والظروف الديموغرافية بشكل أكبر. تظهر محفظة الشركة فوائد هذا التركيز الإقليمي، مع تفضيل المستأجرين للمكاتب الحديثة والغنية بالمرافق، مما يدفع إلى زيادة نشاط التأجير عبر أسواقها.

تستفيد خطط تطوير الشركة من ديناميكية ضغط المخزون: حيث تظل بدايات البناء نادرة، مما يخلق حواجز طبيعية أمام إضافة عروض تنافسية جديدة. كما أن تنوع قاعدة المستأجرين يضمن استقرار التدفقات النقدية حتى مع تقلبات السوق. تخلق مبادرات تدوير رأس المال زخمًا قويًا، وتوفر الميزانية العمومية مرونة مالية للانخراط في فرص استثمارية.

أعلنت شركة Cousins عن أرباح الربع الرابع من 2025 في أوائل فبراير، مع توقعات إيرادات حول 248.65 مليون دولار (بنمو سنوي 12.91%)، وFFO لكل سهم بقيمة 0.71 دولار (بنمو سنوي 2.9%). يعكس تسارع الإيرادات — الذي يتجاوز معدل بوسطن — قوة الطلب في Sun Belt وانضباط التسعير في أسواق النمو. على الرغم من أن نمو FFO، رغم تواضعه كنسبة، يشير إلى مرونة في الفروق الإيجارية والتنفيذ التشغيلي.

SL Green: تركيز فائق على مانهاتن

شركة SL Green تعتبر أكبر شركة REIT مكتبي في مانهاتن، وتتمتع بأكثر تعرض جغرافي مركز على أصول مكاتب نيويورك. تدير منصة متكاملة تشمل حوالي 30.7 مليون قدم مربع عبر 53 مبنى حتى منتصف 2025، مع استثمارات تشمل العقارات المملوكة، وأدوات الدين، وحقوق التفضيل. يضع هذا التركيز في سوق مكاتب محدود العرض في المدينة، الشركة في موقع يمكنها من الاستفادة بشكل كبير من تعافي السوق.

لكن ديناميكيات مانهاتن — التي تتسم بمنافسة شرسة وانتقائية عالية للمستأجرين — دفعت الشركة إلى تقديم تنازلات في الإيجارات على العقارات المؤجرة لجذب واحتفاظ بالمستأجرين. هذه الحوافز تضغط مؤقتًا على نمو الإيرادات بينما تعيد الشركة بناء معدل الإشغال. أعلنت SL Green عن نتائج الربع الرابع من 2025 في أواخر يناير، مع توقعات إيرادات حوالي 147.03 مليون دولار (بنمو سنوي 5.32%)، وFFO لكل سهم بقيمة 1.10 دولار — بانخفاض سنوي 24.14%. يعكس تراجع الأرباح تأثير استراتيجيات الحوافز الإيجارية، رغم أن هذه التكتيكات تهدف إلى إعادة تموضع المحفظة لتحقيق قيمة طويلة الأمد.

هايوودز بروبرتيز: تنويع إقليمي في أسواق النمو

شركة Highwoods Properties تتبع استراتيجية تنويع إقليمي تركز على أسواق Sun Belt مثل أتلانتا، شارلوت، دالاس، ناشفيل، رالي، وتامبا. يتيح هذا التوزيع الجغرافي الاستفادة من الاتجاهات الديموغرافية والاقتصادية طويلة الأمد، دون الاعتماد بشكل مفرط على منطقة واحدة. تتوافق محفظة الشركة من العقارات المكتبية الحديثة ذات المرافق الممتازة مع تفضيلات المستأجرين في السوق الحالية.

مثل Cousins، تستفيد Highwoods من قيود العرض في Sun Belt والظروف الديموغرافية المواتية، رغم أن المنافسة المتزايدة من مشغلين إقليميين آخرين قد تحد من قوة التسعير وتضغط على العوائد. أعلنت الشركة عن أرباح الربع الرابع من 2025 في منتصف فبراير، مع توقعات إيرادات حوالي 208.23 مليون دولار (بنمو سنوي 1.31%)، وFFO ثابت عند 0.85 دولار للسهم. تشير النتائج إلى مرونة تشغيلية وسط ضغوط المنافسة، رغم أن التوسع في الهوامش لا يزال محدودًا بسبب ديناميكيات السوق.

نقطة التحول في الانكماش: قراءة تباين شركات REIT

توفر أرباح شركات REIT الأربعة لعام 2026 نظرة حاسمة على كيف يعيد ضغط الانكماش في العرض تشكيل اقتصاديات سوق المكاتب. النمو المعتدل لشركة BXP يعكس تشبع السوق في الأسواق الرئيسية وتحولها نحو تصفية الأصول. النمو الأقوى في إيرادات Cousins يعكس زخم Sun Belt حيث تخلق الظروف الديموغرافية وندرة العرض قوة تسعير. تراجع أرباح SL Green يكشف عن تكلفة المنافسة في بيئة مانهاتن التنافسية للغاية. استقرار أرباح Highwoods يظهر توازنًا بين تعرضها لأسواق النمو وضغوط المنافسة المتزايدة.

بالنسبة للمستثمرين، الأسئلة الرئيسية هي: أي شركة REIT تتوافق أصولها وجودتها الجغرافية بشكل أفضل مع بيئة تضييق المخزون؟ أي فريق إدارة ينفذ بشكل أكثر فاعلية في تخصيص رأس المال؟ أي شركة يمكنها الحفاظ على مكاسب الإشغال مع حماية قوة التسعير؟ ستحدد هذه الإجابات الفائزين والخاسرين في السوق مع استمرار ديناميكية ضغط الانكماش خلال الـ 12-24 شهرًا القادمة.

اعتبارات الاستثمار: الجودة، المرونة المالية، والتنفيذ

يُكافأ سوق شركات REIT المكتبية لعام 2026 بثلاثة مهارات أساسية: جودة الأصول الممتازة (التي تركز طلب المستأجرين)، المرونة المالية (التي تتيح الانخراط في فرص استثمارية وحفظ رأس المال)، والتنفيذ التشغيلي (الذي يحول زخم السوق إلى نمو الأرباح).

شركات REIT المتمركزة في الأسواق الرئيسية مثل BXP تستفيد من قيود العرض الهيكلية وطلب المؤسسات المركز، لكنها تحتاج إلى التعامل مع معدلات الشواغر المنخفضة والنمو المعتدل. شركات REIT التي تركز على Sun Belt مثل Cousins وHighwoods تلتقط الزخم الاقتصادي الإقليمي وندرة العرض، لكنها تواجه ضغوطًا متزايدة من المنافسة. شركات REIT ذات السوق المركزية مثل SL Green تصل إلى مناطق ذات عرض محدود، لكنها تحتاج إلى إدارة ديناميكيات المنافسة الشرسة وانتقائية المستأجرين.

الانكماش المستمر في العرض — مع قلة المشاريع الجديدة، والهدم المستمر، ومستويات الإيجارات الفرعية الطبيعية — يمثل إعادة ضبط أساسية للسوق. الشركات التي كانت مصممة لبيئة فائضة في العرض تواجه الآن ضغطًا للتكيف. تلك التي تمتلك محافظ أصول استراتيجية، ومرونة مالية، وتخصيص رأس مال منضبط، في وضع جيد للنجاح في نظام جديد يقتصر على المخزون.