لماذا يهم نمو الأرباح الموزعة الأخير لشركة Realty Income لمستثمري سهم O

ريالتي إنكوم (O) جذبت اهتمام المستثمرين من جديد مع ارتفاع الأسهم بنسبة 7.8% خلال الشهر الماضي، مما يدل على زخم قوي لشركة معروفة تقليديًا بتوليد دخل موثوق به بدلاً من تقلبات الأسعار. هذا الارتفاع تفوق على صناديق الاستثمار العقارية المستقلة المماثلة بما في ذلك Agree Realty Corporation و Essential Properties Realty Trust، بالإضافة إلى تجاوز مؤشرات أوسع مثل مؤشر صناعة صناديق الاستثمار العقارية التجارية (REIT) ومؤشر S&P 500. للمستثمرين الذين يركزون على الدخل ويقيمون ما إذا كان هذا الزخم يشير إلى اتجاه مستدام أو مجرد ارتفاع مؤقت، فإن الأساسيات الأساسية تستحق فحصًا أدق. السرد الثابت للأرباح، المدعوم بعقود إيجار طويلة الأمد، وقاعدة المستأجرين المتنوعة، واستراتيجية استثمار رأس المال، توفر أساسًا مقنعًا لموقف طويل الأمد في المحفظة.

بناء أساس أقوى من خلال تحركات رأس مال استراتيجية

يعكس الأداء الأخير لريالتي إنكوم تنفيذًا منضبطًا عبر عدة جبهات. شراكة مهمة مع GIC، صندوق الثروة السيادي في سنغافورة، وسعت بشكل كبير من وصول الشركة إلى رأس مال ثابت وطويل الأمد. هذه التعاون يعبئ أكثر من 1.5 مليار دولار في التزامات مشتركة تستهدف بشكل خاص العقارات اللوجستية المبنية حسب الطلب والمؤجرة لمستأجرين من الدرجة الاستثمارية أو ما يعادلها — نموذج يقلل الاعتماد على الطروحات العامة للأسهم في بيئة أسعار الفائدة الحالية.

كما أن استراتيجية التنويع الجغرافي للشركة شكلت أيضًا المزاج العام. يظهر استثمار بقيمة 800 مليون دولار في حقوق تفضيلية في أصول عقارية بمدينة لاس فيغاس أن الشركة تنفق رأس مال على ممتلكات عالية الجودة مع الحفاظ على حماية من الانخفاض من خلال تدابير هيكلية. وأكثر طموحًا، فإن مشروع ريالتي إنكوم الأول في المكسيك — وهو محفظة صناعية بقيمة 200 مليون دولار تمتد عبر مكسيكو سيتي وغوادالاخارا، ومؤجرة مسبقًا لشركات من قائمة فورتشن العالمية 100 — يدل على استعدادها لاقتناص الأسواق الناشئة ذات إمكانات النمو الكبيرة.

تظل وتيرة الاستثمار سريعة. خلال الربع الثالث من عام 2025، أنفقت الشركة 1.4 مليار دولار على مستوى العالم بمعدل عائد مبدئي وزني قدره 7.7%، مما يترجم إلى حوالي 220 نقطة أساس من الفارق فوق تكاليف التمويل قصيرة الأجل. برزت أوروبا كمنطقة مهيمنة، حيث استحوذت على حوالي 1 مليار دولار أو 72% من حجم الربع، مع متوسط عوائد يقارب 8%. أشار الإدارة إلى جاذبية أوروبا الهيكلية: أسعار أكثر ملاءمة، وتقليل حدة المنافسة، وتكاليف تمويل أقل باليورو مقارنة بالبدائل المحلية.

جودة المحفظة تدعم قصة الأرباح

يعكس تكوين المحفظة تميزًا تشغيليًا. تدير ريالتي إنكوم أكثر من 15,500 عقار عبر 92 صناعة مختلفة، وتخدم أكثر من 1,600 عميل مع معدل إشغال للمحفظة يبلغ 98.7%. خلال تجديدات العقود، حققت الشركة استرداد الإيجار بنسبة 103.5%، مما أدى إلى توليد 71 مليون دولار من الإيجارات النقدية الإضافية — شهادة على ولاء المستأجرين وقوة التسعير.

الأهم من ذلك، أن الشركة حققت زيادتها الشهرية رقم 133 على التوالي، وهو إنجاز يوضح التزامها للمساهمين الباحثين عن تدفقات دخل متوقعة. لدعم هذا المسار، يظل الميزانية العمومية قوية: نسبة الدين الصافي إلى EBITDA تقارب 5.4x، وتغطية التكاليف الثابتة تصل إلى 4.6x، والسيولة المتاحة تصل إلى 3.5 مليار دولار، مما يوفر وسادة كبيرة لكل من مبادرات النمو والتزامات الأرباح المستمرة.

التحديات واعتبارات التقييم

على الرغم من هذه القوة، فإن عدم اليقين الاقتصادي الكلي يمثل قيدًا ماديًا. قد يضغط التباطؤ الاقتصادي والإنفاق غير المتساوي للمستهلكين على أداء المستأجرين، خاصة عبر فئات التجزئة الاختيارية. بينما تميل محفظة ريالتي إنكوم نحو الخدمات الأساسية والتجزئة الضرورية، فإن التردد في النمو الأوسع لا يزال يحد من التوقعات بشأن تصاعد الإيجارات وتوقيت تخصيص رأس المال الأمثل.

تمثل ضغوط التكاليف الناتجة عن الرسوم الجمركية عائقًا ناشئًا. قد تضغط التضخم الناتج عن ارتفاع الرسوم الجمركية على هوامش التشغيل لبعض المستأجرين مع مرور الوقت. على الرغم من أن مقاييس جودة الائتمان لا تزال قابلة للإدارة — حيث تمثل قائمة المراقبة 4.6% فقط من الإيجار الأساسي السنوي — فإن استمرار الضغوط التكاليفية قد يختبر مرونة المستأجرين وديناميكيات تجديد العقود إذا استمر الزخم الاقتصادي في التراجع.

من ناحية التقييم، يتداول سهم O عند مضاعف سعر إلى FFO متوقع خلال 12 شهرًا قدره 13.71x، مما يمثل خصمًا بسيطًا على وسط صناعة صناديق الاستثمار العقارية التجارية (REIT) البالغ 14.83x، ولكنه يتداول فوق متوسطه خلال الثلاث سنوات الماضية. يقارن هذا الوضع بشكل إيجابي مع نظرائه: Agree Realty عند 15.83x و Essential Properties عند 14.67x. ومع ذلك، فإن درجة القيمة D تشير إلى أن السهم يفتقر إلى جاذبية السعر عند المستويات الحالية. يظل التقييم معقولًا للمستثمرين الباحثين عن دخل طويل الأمد، لكنه يفتقر إلى هامش الأمان الذي يبرر تراكمًا عدوانيًا.

الموقف الاستثماري: احتفظ للدخل، راقب نقاط دخول أفضل

يعكس الارتفاع الأخير لريالتي إنكوم تنفيذًا محسوبًا، وإعادة توزيع رأس مال منضبطة نحو جغرافيات وأصول جذابة، وزيادة الثقة في نموذج أعماله المتمحور حول الدخل. تدعم المبادرات الاستراتيجية — بما في ذلك شراكة GIC، واستثمار حقوق الملكية في CityCenter، والتوسع في أوروبا — استقرار المحفظة على المدى الطويل واستدامة الأرباح. ومع ذلك، فإن عدم اليقين الاقتصادي، وضغوط الهوامش الناتجة عن الرسوم الجمركية، واعتبارات التقييم، وآفاق النمو العضوي المعتدل، تمنع السهم من أن يكون فرصة شراء مغرية في المستويات الحالية.

يجعل مزيج الاستقرار والحد الأدنى من الارتفاع المحتمل من موقف متوازن. تظل ريالتي إنكوم وسيلة دخل قوية للمحافظ التي تعطي أولوية لثبات توزيعات الأرباح الشهرية وخصائص الدفاع، لكن الظروف الحالية تشير إلى أن توازن المخاطر والمكافأة يفضل التراكم الصبور بدلاً من الالتزام الفوري. يجب على المستثمرين الذين يمتلكون الأسهم بالفعل الحفاظ على مراكزهم والاستمرار في جمع التوزيعات. أما من يقيّم نقاط الدخول، فمن الحكمة أن ينتظر إعادة تقييم أكثر جاذبية للسعر، حيث أن المحفزات قصيرة الأجل وحدها لا تعوض بشكل كافٍ عن التحديات. يحمل ريالتي إنكوم حاليًا تصنيف Zacks Rank #3 (احتفاظ)، وهو تصنيف يعكس بشكل مناسب هذا الموقف المتوازن.