ثلاثة صناديق استثمار عقارية (REITs) تستحق اهتمامك في بيئة أسعار الفائدة الحالية

لماذا تتعافى صناديق الاستثمار العقاري (REITs)

لقد استعاد صناديق الاستثمار العقاري (REITs) زخم المستثمرين بعد فترة صعبة في 2022-2023. هذه الأدوات التي تشتري العقارات وتولد دخل الإيجارات وتوزع على الأقل 90% من الأرباح الخاضعة للضريبة للمساهمين، كانت سابقًا تحت ضغط من ارتفاع أسعار الفائدة. جعلت تكاليف الاقتراض الأعلى شراء العقارات أكثر تكلفة، في حين أن البدائل الجذابة مثل سندات الخزانة وودائع الشهادات قللت من جاذبيتها.

تغير المشهد بشكل كبير عندما نفذت الاحتياطي الفيدرالي ست تخفيضات متتالية في أسعار الفائدة حتى 2024 و2025. هذا التحول يجعل REITs أكثر جاذبية بشكل كبير مقارنة بالمنافسين من أدوات الدخل الثابت. للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، الآن يمثل نافذة مناسبة قبل أن تتوسع مضاعفات التقييم مع عودة رأس المال إلى القطاع.

الحالة لصالح Realty Income: الحجم يلتقي بالاستقرار

Realty Income (NYSE: O) تعمل كواحدة من أكبر صناديق الاستثمار العقاري في العالم، تدير أكثر من 15,500 عقار تجاري تمتد عبر الولايات المتحدة وأوروبا. يركز قائمة المستأجرين على تجار مقاومين للركود—7-Eleven، Dollar General، وWalgreens—مما يوفر توقعات أرباح عبر الدورات الاقتصادية.

تتبنى الشركة نموذج عقد إيجار ثلاثي الصافي حيث يتحمل المستأجرون تكاليف الصيانة والتأمين والضرائب العقارية. يولد هذا الهيكل تدفقات نقدية موثوقة تقاس بـ (AFFO). تظهر الأداءات الأخيرة مرونة: معدل إشغال بنسبة 98.7% في الربع الأخير يعكس قدرة الشركة على تحمل تحديات المستأجرين. على الرغم من أن بعض المشغلين الأضعف قللوا من بصماتهم، إلا أن المستأجرين الأقوياء توسعوا، مع الحفاظ على معدل إشغال فوق 96% منذ طرحها العام الأولي في 1994.

تتوقع Realty Income أن يكون AFFO للسهم في 2025 بين 4.25 و4.27 دولارات، بنمو سنوي يتراوح بين 1%-2%. يدعم توزيعاتها الشهرية (عائد مستقبلي 5.3%) بشكل مريح، مع 132 زيادة سنوية متتالية في المدفوعات تؤكد التزام الإدارة. يتم التداول عند حوالي 14 مرة من AFFO المتأخر للسهم، ويبدو أن التقييم معقول للمستثمرين المحافظين الباحثين عن الدخل.

Vici Properties: مستأجرو الترفيه، حماية من التضخم

Vici Properties (NYSE: VICI) تتبع نهجًا مختلفًا من خلال التركيز على العقارات التجريبية—93 كازينو، ومنتجع، ومكان ترفيهي عبر أمريكا الشمالية. يعمل المستأجرون مثل Caesar’s Entertainment، MGM Resorts، وPenn Entertainment في صناعات دورية، مما يجعل معدل إشغال Vici البالغ 100% منذ طرحها العام في 2018 ملحوظًا بشكل خاص.

السر يكمن في عقود الإيجار متعددة العقود المرتبطة بمؤشر أسعار المستهلك (CPI). هذا الآلية تعدل الإيجارات تلقائيًا مع التضخم، مما يحمي تدفقات إيرادات Vici واستدامة توزيعاتها. مثل Realty Income، تستخدم Vici اقتصاديات عقد الإيجار الثلاثي الصافي، مع نقل أعباء التشغيل إلى المستأجرين.

استمرت زيادات الأرباح السنوية بشكل منتظم منذ أن أصبحت شركة عامة. تتوقع الشركة أن يصل AFFO في 2025 إلى 2.36-2.37 دولار للسهم، بنمو يتراوح بين 4%-5%، مما يغطي بشكل مريح معدل توزيعاتها المستقبلي البالغ 1.80 دولار (عائد 6.1%). عند $29 السهم، يقف التقييم عند حوالي 16 مرة من AFFO المتأخر، مما يشير إلى مجال للمزيد من التقدير.

Digital Realty: التمركز لنمو السحابة والذكاء الاصطناعي

Digital Realty Trust (NYSE: DLR) تدير أكثر من 300 مركز بيانات تخدم أكثر من 5000 عميل عبر أكثر من 50 منطقة حضرية. تشمل قاعدة عملائها أكثر من نصف شركات فورتشن 500، بما في ذلك IBM، Oracle، وMeta.

شهدت السنوات الأخيرة إعادة تشكيل متعمدة للمحفظة—بتخارج مراكز البيانات القديمة ذات النمو المنخفض مع التركيز على العقارات ذات السعة العالية المرتبطة بالبنية التحتية السحابية، والذكاء الاصطناعي (AI)، والحوسبة عالية الأداء (HPC). خلال هذا الانتقال، انخفض AFFO وتوقف نمو الأرباح، بسبب ارتفاع تكاليف الفوائد، وزيادة تكاليف التشغيل، وضغوط العملات.

من المتوقع أن تعود المسيرة إلى طبيعتها مع إتمام Digital Realty عمليات البيع الاستراتيجية، وتخفيف التضخم، وتخفيف ضغوط أسعار الفائدة. تتوقع الإدارة أن يكون FFO الأساسي الثابت بالعملة 7.25-7.30 دولارات للسهم في 2025، بزيادة تتراوح بين 8%-9% تغطي معدل التوزيع المستقبلي البالغ 4.88 دولارات (عائد 3%). من المتوقع أن يتوسع معدل الإشغال بنسبة 100-200 نقطة أساس من 82.9% في 2024، مما يدل على طلب متزايد.

يضع هذا التمركز Digital Realty كمولد دخل متوازن مع تعرض للنمو الدائم—أقل تقلبًا من أسهم الذكاء الاصطناعي النقية، مع الاستفادة من اتجاهات البنية التحتية.

الصورة الأوسع لصناديق الاستثمار العقاري (REITs)

يخلق تلاقي انخفاض أسعار الفائدة ومحركات الطلب الدائمة—اعتماد السحابة، نشر الذكاء الاصطناعي، وتطبيع إنفاق المستهلك—خلفية مقنعة لتقييمات REITs. تمثل هذه الثلاثة قطاعات مختلفة (تجزئة، ترفيه، وبنية تحتية للبيانات) لكنها تتشارك في التميز التشغيلي، واستدامة التوزيعات، وإمكانات الارتفاع قبل أن يتسارع إعادة تقييم التقييمات.