## سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة يشهد انخفاضًا تاريخيًا في أسعار الفائدة دون مستوى 6%

في صباح يوم الجمعة، شهد سوق العقارات في الولايات المتحدة حركة ملحوظة — حيث انخفضت أسعار الفائدة على القروض العقارية دون مستوى 6% للمرة الأولى منذ سنوات عديدة. جذب هذا الحدث انتباه كل من المحللين السوقيين ومالكي العقارات، الذين راقبوا تطور أسعار رأس مال القروض.

### ما هي التغييرات المحددة التي حدثت في السوق؟

انخفض متوسط سعر القرض العقاري لمدة 30 عامًا بشكل كبير خلال الاثني عشر شهرًا الماضية — بأكثر من نقطة مئوية واحدة. وفي الوقت نفسه، تحسنت شروط القروض لمدة 15 عامًا أيضًا، مع سعر حالياً عند 5.55%. هذا وتيرة التغيرات في قطاع القروض العقارية غير عادية — حيث عادةً ما تحدث التغييرات تدريجيًا، مسببة تقلبات تتراوح بين أجزاء من المئة يوميًا. تشير حدة الانخفاضات الأخيرة إلى ظروف سوق استثنائية.

### ما الذي أدى إلى التغير المفاجئ في أسعار الفائدة في الولايات المتحدة؟

حدثت اللحظة الحاسمة نتيجة إعلان عن خطة لشراء سندات مضمونة بالرهن العقاري. أعلنت الإدارة عن نيتها لشراء أوراق مالية بقيمة إجمالية تبلغ 200 مليار دولار، بهدف تعزيز توفر القروض السكنية للأمريكيين. كشف بيل بولت من هيئة التمويل السكني الفيدرالية للوسائل الإعلامية أن تنفيذ البرنامج قد بدأ بالفعل — حيث تم في المرحلة الأولى شراء سندات بقيمة 3 مليارات دولار.

تلقت فاني ماي وفريدي ماك، وهما مؤسستان حكوميتان رئيسيتان تدعمان سوق القروض العقارية، مهمة تنفيذ هذه المشتريات. تمتلك هاتان المؤسستان بالفعل محفظة من السندات العقارية تتجاوز 230 مليار دولار. اقترحت الاستثمارات الإضافية أن تضاعف تقريبًا من حجم التزاماتهما الحالية.

### كيف يؤثر آلية الشراء على أسعار الفائدة؟

عندما تشتري مؤسسات مثل فاني ماي وفريدي ماك السندات العقارية من وسطاء القروض، فإنها تطلق رأس مال يسمح بإصدار قروض جديدة. هذه السيولة الإضافية، المرتبطة بالطلب المستمر في السوق، تقلل بشكل طبيعي من تكاليف التمويل للمقترضين. زيادة توفر الموارد تؤدي إلى منافسة بين المقرضين وتقليل الهوامش، مما يترجم إلى انخفاض أسعار الفائدة في الولايات المتحدة للمشترين العقاريين.

### ما هي توقعات الخبراء؟

أشار محللو يو بي إس في تقريرهم إلى أن الاستراتيجية قد تقلل بشكل محتمل من أسعار قروض الرهن العقاري لمدة 30 عامًا بأكثر من 0.2 نقطة مئوية. مثل هذا التخفيض قد يحفز كل من قطاع الاستثمارات الجديدة في البناء وتداول العقارات القائمة، ويفتح فرصًا جديدة لمشاركي السوق.

ومع ذلك، أعربت شركات تحليل أخرى عن تشككها. لاحظ خبراء جي بي مورغان تشيس أن مبلغ 200 مليار دولار يمثل حوالي 1.4% فقط من إجمالي سوق الرهن العقاري المتوقع في الولايات المتحدة، والذي يبلغ 14.5 تريليون دولار. وأكدوا أيضًا أن متوسط سعر الفائدة على القروض الحالية هو 4.4% — وهو أقل بكثير من الأسعار الحالية للعقود الجديدة — مما قد يحد من رغبة المالكين في بيع المنازل ويقلل في النهاية من نطاق تأثير البرنامج.

### استراتيجية أوسع بشأن تكلفة المعيشة

تندرج مبادرة سندات الرهن العقاري ضمن استراتيجية أوسع تهدف إلى تخفيف الضغط على ميزانيات الأسر. تشمل الإجراءات الموازية تعديل الرسوم الجمركية وتغيير اللوائح المتعلقة بكفاءة الوقود للمركبات — كل ذلك بهدف تقليل النفقات الحالية للمستهلكين. تشير هذه المقاربة متعددة الأبعاد إلى أولوية تحسين توفر العقارات واستقرار تكاليف المعيشة للمواطنين.