أين يجب أن تستثمر حقًا في العقارات؟ الولايات التي تقدم عوائد فعلية

اختيار الموقع المناسب هو كل شيء عندما تنظر إلى استثمارات العقارات — لكن معظم الناس يخطئون في ذلك. يكشف تحليل شامل لأسواق العقارات في البلاد عن انقسام حاد: بعض الولايات تقدم عوائد مغرية للمستثمرين الأذكياء، بينما تكون أخرى فخاخًا مالية مخفية كفرص.

فحص واقع الاستثمار

عند تقييم أفضل الولايات للاستثمار في العقارات، عليك أن تنظر إلى ما هو أبعد من أسعار المنازل فقط. المقياس الحقيقي المهم هو العلاقة بين ما تدفعه مقدمًا وما تكسبه فعليًا. هنا تتدخل عوامل مثل عائد الإيجار، الضرائب العقارية، وتكاليف المعيشة الإقليمية التي تخلق إما فرصة أو خيبة أمل.

يؤكد دوغ فان سوست، متخصص استثمار عقاري، قائلاً: “المستثمرون الأذكياء يفهمون أن الموقع يحدد كل شيء. أنت في الأساس تشتري آلة تدفق نقدي — السؤال هو هل تعمل تلك الآلة فعلاً في سوقك المستهدف.”

الفائزون: خمس ولايات حيث يعمل مالك فعلاً

لويزيانا تتصدر القائمة

في أعلى تصنيف استثمارات العقارات تأتي لويزيانا بدرجة استثمار عقاري تبلغ 93.65 من 100. إليك ما يجعلها استثنائية:

يمكنك تأمين عقارات بسعر متوسط للإدراج يبلغ فقط 279,997 دولارًا. عائد الإيجار يقف عند نسبة صحية 2.06%، مما يعني أن دخل الإيجار يغطي النفقات بكفاءة. عبء الضرائب العقارية منخفض جدًا عند 0.62%، ومؤشر تكاليف المعيشة عند 92.1 ( أدنى من المتوسط الوطني 100)، مما يحافظ على نفقات التشغيل في حدود المعقول.

الحساب بسيط: تكاليف دخول أقل بالإضافة إلى عوائد قوية ناقص ضرائب منخفضة تساوي ربحية مستدامة. لهذا السبب، تصنف لويزيانا باستمرار كأفضل ولاية للاستثمار العقاري لمحافظ تركز على التدفق النقدي.

ميزة مخفية في وست فرجينيا

لا تتجاهل وست فرجينيا، التي تحصل على 93.43 نقطة. سعر الإدراج الوسيط البالغ 242,450 دولار هو من بين الأدنى على المستوى الوطني، لكن المفاجأة — عائد الإيجار بنسبة 2.50% هو الأقوى في هذه القائمة.

الضرائب العقارية منخفضة بشكل ملحوظ عند 0.49%. نعم، يرتفع مؤشر تكاليف المعيشة إلى 115.1، لكن عندما تكون ضرائب الممتلكات ضئيلة وعوائد الإيجار مرتفعة، فإن المعادلة لا تزال تعمل بشكل رائع للمستثمرين الحذرين من الميزانية.

ميسيسيبي، داكوتا الشمالية، وأوكلاهوما يكملون الخمسة الأوائل

تختتم ميسيسيبي قائمة أفضل الولايات للاستثمار العقاري بدرجة 91.76. سعر المنزل الوسيط البالغ 299,900 دولار مع عائد إيجار 2.13% وضرائب عقارية بنسبة 0.62% يخلق تدفق دخل موثوق. مؤشر تكاليف المعيشة عند 88.3 هو في متناول اليد حقًا.

داكوتا الشمالية ( بدرجة: 90.76) تقدم أسعارًا وسطية تبلغ 377,000 دولار مع مؤشر تكاليف المعيشة عند 92.8 — معقول للمنطقة — رغم أن عائد الإيجار البالغ 1.67% أكثر تواضعًا.

أوكلاهوما تختتم عند 89.81 مع أسعار وسطية تبلغ 302,500 دولار، وعوائد 1.99%، ومؤشر تكاليف المعيشة المنخفض بشكل مدهش عند 86.4. توفر هذه الولايات الثلاث أساسًا لبناء محافظ استثمارية متنوعة في العقارات مع عوائد ثابتة، وإن كانت ليست مذهلة.

أسواق المشكلة: خمس ولايات يجب التعامل معها بحذر

ماساتشوستس وهاواي: حيث تتبخر العوائد

تصل ماساتشوستس إلى أدنى مستوى لها بدرجة استثمار عقاري تبلغ 35.30. سعر المنزل الوسيط البالغ 817,475 دولار يخلق متطلب رأس مال هائل، لكن عائد الإيجار البالغ 1.66% يعني أنك تكافح لتوليد دخل ذي معنى. مع إضافة معدل ضرائب عقارية 0.98% ومؤشر تكاليف المعيشة عند 144.3 — أي أعلى بنسبة 45% من المتوسط الوطني — فإنك تواجه سيناريوهات تدفق نقدي سلبي لكثير من المستثمرين.

هاواي تؤدي بشكل أقل بقليل ( 35.69 نقطة) رغم غموضها. سعر الإدراج الوسيط البالغ 830,000 دولار هو الأعلى في أي قائمة، ومع ذلك ينخفض عائد الإيجار إلى 1.22%. معدل الضرائب العقارية البالغ 0.31% منخفض بشكل خادع — لا يهم عندما يكون سعر دخولك فلكيًا ودخلك ضعيفًا. مؤشر تكاليف المعيشة عند 186.2 هو ببساطة عقبة على نفقات التشغيل.

التناقض المكلف في كاليفورنيا

تقدم كاليفورنيا مفارقة قاسية. تحتل المرتبة الثالثة بأسوأ تصنيف عند 41.51. أسعار المنازل الوسيطية البالغة 777,900 دولار تتطلب رأس مال كبير، لكن عائد الإيجار البالغ 1.60% مخيب للآمال. معدل الضرائب العقارية 0.7% يبدو معقولًا بمفرده، لكن مؤشر تكاليف المعيشة عند 145 يخلق ضغطًا مستمرًا على العوائد الصافية.

نيويورك ونيوجيرسي: التكاليف الخفية تدمر الربحية

يعكس تصنيف نيويورك البالغ 45.89 وضعًا معقدًا. رغم أن الأسعار الوسيطية البالغة 682,000 دولار أقل من البدائل على الساحل الغربي، ويبدو أن عائد الإيجار البالغ 2.14% جيد على الورق، فإن معدل الضرائب العقارية البالغ 1.46% يعاقب مقارنة بالولايات الجنوبية. مع مؤشر تكاليف المعيشة عند 123.1، تصبح الولاية مكلفة للتشغيل.

نيوجيرسي تتبع منطقًا مشابهًا بتصنيف 50.51. السعر الوسيط البالغ 599,000 دولار يجذب المستثمرين الباحثين عن “مدخلات معقولة”، ويبدو أن عائد الإيجار 2.06% واعد. لكن معدل الضرائب العقارية البالغ 1.64% هو الأعلى في قائمة أسوأ الولايات، ومؤشر تكاليف المعيشة عند 113.7 يعني أن الضرائب تلتهم أرباحك قبل أن تحصل على أي ربح حقيقي.

الدرس الحقيقي للاستثمار العقاري

الفرق بين أفضل الولايات للاستثمار العقاري وأسوأها ليس غامضًا. الأمر يعود إلى معادلة واحدة: تكلفة دخول منخفضة + عوائد إيجارية قوية + عبء ضرائب منخفض + بيئة تشغيل معقولة = استثمارات عقارية مربحة.

عندما تعكس أيًا من تلك العوامل، تتفكك حسابات استثمارك. ليست الولايات التي تتصدر العناوين هي الأفضل، بل تلك التي تدر عوائد ربع سنوية ثابتة للمستثمرين الصبورين الذين يفهمون الأساسيات.

قبل أن تلتزم برأس مالك في أي سوق، قم بحساب هذه الأرقام بنفسك. البيانات لا تكذب، ويجب ألا تكذب فرضيتك الاستثمارية أيضًا.