التنقل في أسواق العقارات الأمريكية: أين يزدهر الاستثمار في الإيجارات وأين يواجه صعوبات

يظل بناء الثروة من خلال العقارات المؤجرة استراتيجية أساسية للمستثمرين، إلا أن النجاح يعتمد بشكل حاسم على اختيار الموقع. الفرق بين محفظة استثمارية مزدهرة وأخرى تعاني غالبًا ما يعود إلى فهم أي الولايات تقدم ظروفًا ملائمة للمالكين وأيها تواجه تحديات هيكلية.

فهم بيئة الاستثمار المثالية

يتطلب امتلاك عقارات مؤجرة ناجحة أكثر من مجرد العثور على أي عقار متاح. يبحث المستثمرون الأذكياء عن أسواق تجمع بين عدة عوامل رئيسية: تدفقات السكان، تقدير قيمة العقارات، دخل الإيجار الذي يبرر سعر الشراء (كما يتضح من انخفاض نسبة السعر إلى الإيجار)، والأطر التنظيمية التي لا تثقل كاهل الملاك بقيود مفرطة. الولايات التي تفي بهذه المعايير عادةً ما تكافئ المستثمرين بعوائد ثابتة وحقوق ملكية متزايدة.

منطقة الفرص الميسورة في الغرب الأوسط

برز الغرب الأوسط كمنطقة جذابة للمستثمرين في الإيجارات الباحثين عن القيمة والنمو المستقر. تجمع هذه الولايات بين سهولة الوصول وركائز قوية تجعلها جذابة بشكل خاص لبناء محفظة متنوعة من حيث المقارنة بين أسوأ الولايات لامتلاك العقارات المؤجرة.

أوهايو تتصدر هذه المنطقة بمتوسط أسعار منازل يبلغ 227,542 دولارًا ونمو سنوي بنسبة 7.4%. أدى توسع التوظيف عبر قطاعات متعددة، وتقدم البنية التحتية، وأنماط الهجرة الصافية الإيجابية إلى خلق بيئة خصبة للمستثمرين العقاريين. تقدم مدن مثل كولومبوس، كليفلاند، سينسيناتي، ودايتون فرصًا متنوعة عبر مستويات السوق المختلفة.

ميزوري تضع نفسها أيضًا كجوهرة في الغرب الأوسط، بمتوسط قيمة منزل يبلغ 247,255 دولارًا ونمو سنوي بنسبة 5.0%. موقعها الجغرافي المركزي، مع قاعدة اقتصادية متنوعة، ضرائب عقارية معتدلة، وسياسات ملائمة للمالكين، تخلق بيئة مواتية للمستثمرين. تقدم كانساس سيتي، سانت لويس، سبرينغفيلد، وكولومبيا خصائص سوقية مميزة.

إنديانا تظهر اقتصاديات مقنعة بمتوسط قيمة منزل يبلغ 241,778 دولارًا، بزيادة 5.7% سنويًا. شهدت الولاية تقريبًا 30,000 ساكن جديد في 2023 مع الحفاظ على بعض أدنى أعباء الضرائب العقارية في البلاد. توفر مراكز حضرية مثل إنديانابوليس، فورت واين، بلومنجتون، وLafayette عدة نقاط دخول للمستثمرين.

أسواق النمو في الجنوب

تركزت الزيادة السكانية في البلاد بشكل كبير في الولايات الجنوبية، التي شكلت 87% من نمو الولايات المتحدة في 2023، مع إضافة أكثر من 1.4 مليون ساكن. يخلق هذا التحول الديموغرافي أساسات قوية للاستثمار طويل الأجل في الإيجارات.

ميسيسيبي تستفيد من هذا الاتجاه بأكثر أسعار الإسكان ميسورة في البلاد، حيث يبلغ متوسط سعر العقار 179,749 دولارًا مع نمو سنوي بنسبة 2.6%. رحبت الولاية بسكان جدد كجزء من الهجرة الجنوبية الأوسع، مما يجعلها سهلة الوصول للمستثمرين الباحثين عن دخول أقل من 200,000 دولار. تقدم جاكسون، جلفبورت، هاتيسبرج، وبيليكسو مواقع ذات أسعار معقولة جدًا.

كارولينا الجنوبية شهدت أعلى معدل نمو سكاني في البلاد بنسبة 1.7% في 2023، مدفوعة بقطاعات الرعاية الصحية والتصنيع المتقدمة. بلغ متوسط قيمة المنازل 296,251 دولارًا وارتفعت بنسبة 4.3% سنويًا. تشارلستون، غرينفيل، كولومبيا، ميرتل بيتش، وسبارتانبرغ جميعها تشارك في هذا المسار التنموي.

وجهة نظر المستثمر العقاري

يؤكد خبراء الصناعة مثل سام دولسين، الذي يدير عقارات خارج الولاية ويستضيف بودكاست الحوار العقاري الأسود، على جاذبية الغرب الأوسط. “مدن مثل دايتون، أوهايو، كانساس سيتي، ميزوري، وإنديانابوليس، إنديانا تقدم الثلاثي الذي يبحث عنه المستثمرون: تكاليف استحواذ معقولة، تدفقات دخل إيجارية قوية، واقتصادات تتجه نحو الأفضل. يمكن تأمين العديد من عقارات الغرب الأوسط مقابل 100,000 دولار أو أقل.”

تحديد نقاط الضعف في السوق

على العكس، تقدم بعض الولايات عوائق هيكلية للمستثمرين في الإيجارات. نسب شراء العقار إلى دخل الإيجار المرتفعة، القوانين غير الملائمة للمالكين، تدفقات السكان الخارجة، وقيم العقارات الثابتة تميز الأسواق التي يجب التعامل معها بحذر — وكلها عوامل يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار عند تحديد أسوأ الولايات لامتلاك العقارات المؤجرة.

كاليفورنيا تعاني من عدة تحديات في آن واحد: حماية الملاك التي تفضل المستأجرين، نسب السعر إلى الإيجار المرتفعة في المناطق المرغوبة، تراجع السكان المستمر، وأسعار العقارات التي تحد من كفاءة استثمار رأس المال.

أوريغون تواجه ظروف استثمارية متدهورة، بما في ذلك انخفاض قيم المنازل، قوانين تحديد الإيجارات على مستوى الولاية التي تضغط على الهوامش، واتجاهات هجرة السكان.

نيويورك تقدم تحديات مماثلة لكاليفورنيا، مع قوانين تفضل المستأجرين، نسب السعر إلى الإيجار المرتفعة عبر العديد من الأسواق الفرعية، تراجع السكان، وأسعار مميزة تضيق تدفقات النقد.

فيرمونت تضيف عبء الضرائب العقارية إلى تحدياتها، حيث تحمل رابع أعلى معدلات ضرائب في البلاد إلى جانب سياسات غير ملائمة للمالكين وتراجع تقدير العقارات.

واشنطن دي سي تكتمل بقائمة غير مواتية مع ثاني أعلى عبء ضرائب على العقارات في البلاد، تعقيدات تنظيمية تفضل المستأجرين، وتراجع قيمة الأصول.

الخلاصة الاستراتيجية

يتطلب الطريق إلى ملكية إيجارات مربحة توافق رأس المال الاستثماري مع أسواق تتمتع بأساسيات عرض وطلب مواتية، حيادية تنظيمية، وزخم ديموغرافي. من خلال مقارنة المناطق التي تقدم هذه المزايا مع الولايات التي تواجه تحديات، يمكن للمستثمرين اتخاذ قرارات تنويع جغرافية مستنيرة وتجنب بشكل منهجي أسوأ الولايات لامتلاك العقارات المؤجرة مع الاستفادة من مناطق الفرص الحقيقية.